Renovieren bei Auszug: Wann du streichen musst und was der Vermieter nicht verlangen darf

Ohne wirksame Klausel renoviert der Vermieter

Das Gesetz legt die Renovierung dem Vermieter auf. Er muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), und dazu gehören die Schönheitsreparaturen. Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßes Wohnen entstehen, hast du nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Der Vermieter darf die Schönheitsreparaturen aber im Mietvertrag auf dich übertragen, auch mit einer vorgedruckten Klausel; das hält der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung für grundsätzlich zulässig (BGH, VIII ZR 294/09).

Entscheidend ist also der Wortlaut deines Vertrags.

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV). Diese Definition gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für Wohnungen ohne Mietpreisbindung (BGH, VIII ZR 163/18). Parkett abschleifen, Teppichboden erneuern, Fenster von außen streichen oder gesprungene Fliesen ersetzen gehören nicht dazu – das kann der Vermieter nur als Schadensersatz verlangen, wenn du einen Schaden verursacht hast.

Deine Klausel prüfen

Bedingungen, die für viele Verträge vorformuliert sind und die der Vermieter dir stellt, auch ein gekaufter Vordruck, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Absatz 1 BGB) und unwirksam, wenn sie dich unangemessen benachteiligen (§ 307 Absatz 1 BGB). Dabei gilt die für dich ungünstigste Lesart der Klausel: Ist sie so verstanden unangemessen, fällt sie weg (BGH, VIII ZR 294/09). Im Einzelnen ausgehandelte Abreden sind keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB) und unterliegen dieser Kontrolle nicht; deshalb kann dich eine individuell ausgehandelte Zusage binden, etwa die im Übergabeprotokoll beim Einzug, die Wohnung renoviert zurückzugeben – auch wenn die Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind (BGH, VIII ZR 71/08).

Wie die Wohnung bei Mietbeginn aussah

Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen, ist jede vorgedruckte Klausel unwirksam, die dir die Schönheitsreparaturen auferlegt (BGH, VIII ZR 185/14). Sonst müsstest du die Gebrauchsspuren deines Vormieters beseitigen und die Wohnung womöglich besser zurückgeben, als du sie bekommen hast.

Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie völlig abgewohnt ist. Es genügen Gebrauchsspuren aus der Zeit vor deinem Vertrag, die bei lebensnaher Betrachtung ins Gewicht fallen; entscheidend ist, ob die Räume bei der Übergabe den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten (BGH, VIII ZR 185/14). Der Ausgleich muss dich so stellen, als hättest du eine renovierte Wohnung bekommen (BGH, VIII ZR 277/16). Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte nicht, als bei Mietbeginn in drei von vier Zimmern gestrichen werden musste (VIII ZR 185/14). Auch eine Abmachung mit dem Vormieter, bei der du dich zum Renovieren verpflichtet hast, macht die Klausel nicht wirksam (VIII ZR 277/16).

Den unrenovierten Zustand musst du beweisen, den Ausgleich muss der Vermieter beweisen (BGH, VIII ZR 185/14). Als Beweis nennt der Bundesgerichtshof ein gemeinsames Übergabeprotokoll, Fotos vom Einzug, Belege über deine Renovierungskosten und Helfer oder Handwerker als Zeugen. Wie ein Protokoll aussieht, das später trägt, zeigt der Ratgeber Übergabeprotokoll Wohnung.

Fristen, Endrenovierung, Quote und Farbe

Lies danach die Klausel selbst. Diese Formulierungen hat der Bundesgerichtshof geprüft:

„Keine Pflicht“ heißt: Die ganze Abwälzung fällt weg, du musst gar nicht streichen. „Gilt nicht“ heißt: Nur diese Regel ist unwirksam. Ob der Rest hält, hängt vom Zusammenspiel ab – zusammen mit einer Fristenregel kann eine Pflicht zur Endrenovierung die ganze Regelung unwirksam machen (BGH, VIII ZR 308/02). Schon eine teilweise starre Frist macht die ganze Renovierungspflicht unwirksam: Im entschiedenen Fall war nur die Frist für Wände und Decken starr, und der Vermieter bekam auch für die Lackarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern nichts (BGH, VIII ZR 21/13).

Was jetzt für dich gilt

Mit dem Ergebnis der Prüfung weißt du, welcher Weg deiner ist. Eine eigens ausgehandelte Renovierungszusage, etwa im Einzugsprotokoll, gilt bei jedem Weg zusätzlich.

Bleibst du unsicher, lass die Klausel in einer Mieterberatung prüfen, bevor du Geld für einen Maler ausgibst – was du ohne Pflicht ausgibst, kannst du höchstens als Wertersatz und nur bis sechs Monate nach dem Mietende zurückfordern.

Abnutzung oder Schaden: was in jedem Fall deine Sache ist

Normale Abnutzung bleibt beim Vermieter, Schäden gehen auf dich. Die Grenze zieht § 538 BGB: Was durch vertragsgemäßes Wohnen entsteht, hast du nicht zu vertreten. Schäden an der Wohnung, die du durch eine Verletzung deiner Obhutspflicht verursachst, musst du dagegen ersetzen (BGH, VIII ZR 157/17). Im entschiedenen Fall ging es um Schimmel durch falsches Heizen und Lüften, Kalkschäden an Armaturen und Lackschäden an einem Heizkörper.

Rauchen ist grundsätzlich vertragsgemäßer Gebrauch, solange der Mietvertrag es nicht wirksam einschränkt (BGH, VIII ZR 124/05). Schadensersatz schuldest du, wenn die Spuren sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern weitergehende Instandsetzung brauchen (BGH, VIII ZR 37/07). Bei Farben kommt es auf die Rückgabe an: Gibst du eine neutral übernommene Wohnung in einem ausgefallenen Anstrich zurück, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren und der eine Neuvermietung praktisch unmöglich macht, schuldest du Schadensersatz (BGH, VIII ZR 416/12). Im entschiedenen Fall waren einzelne Wände kräftig rot, gelb und blau gestrichen.

Den Schaden und seine Höhe muss der Vermieter beweisen (BGH, VIII ZR 263/17). War eine Tapete schon vor deinem Einzug alt und verschlissen, kann der Schaden durch ihre Beschädigung gering sein oder ganz fehlen; im entschiedenen Fall musste das Gericht deshalb Alter und Zustand der Tapete feststellen.

So verteilen sich die typischen Spuren. „Ja“ heißt: Du beseitigst es oder zahlst dafür, „bedingt“: nur, wenn die Räume renovierungsbedürftig sind.

Besenrein heißt nur, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind; im entschiedenen Fall gehörten Spinnweben im Keller dazu, das Putzen der Fenster nicht (BGH, VIII ZR 124/05). Dübel zu setzen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Ob du die Löcher beim Auszug schließen musst, ist umstritten: Das Landgericht Wuppertal verlangt es, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handle, und lehnt die Gegenansicht ab, das gelte nur bei ungewöhnlich vielen Löchern; im entschiedenen Fall waren es rund 126 (9 S 18/20). Wie du sie sauber füllst, steht unter Löcher in der Wand füllen.

Eigene Einbauten zurückbauen

Bei Vertragsende gibst du die Wohnung, abgesehen von der Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen, in dem Zustand zurück, in dem du sie übernommen hast. Einrichtungen, Aufbauten und bauliche Veränderungen, die du angebracht hast, musst du deshalb beseitigen, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht (BGH, VIII ZR 152/05). Das betrifft etwa eine eigene Einbauküche, Laminat über dem alten Boden, eine zusätzliche Trennwand oder eine Markise.

Einrichtungen, mit denen du die Wohnung versehen hast, darfst du mitnehmen (§ 539 Absatz 2 BGB); danach musst du auf deine Kosten den vorigen Zustand herstellen (§ 258 BGB). Der Vermieter kann die Wegnahme abwenden, wenn er dir eine angemessene Entschädigung zahlt, außer du hast ein berechtigtes Interesse daran, die Sache mitzunehmen (§ 552 Absatz 1 BGB).

Soll etwas bleiben, weil der Vermieter oder dein Nachmieter es übernehmen will, lass dir vom Vermieter schriftlich bestätigen, dass du es nicht ausbauen musst, und schreib es ins Übergabeprotokoll; die Zusage des Nachmieters allein befreit dich nicht. Verkaufst du die Küche an den Nachmieter, regelt ein eigener Kaufvertrag für die Küche Preis, Zustand und Übergabe.

Wenn der Vermieter Renovierung oder Geld verlangt

So sieht der Weg zum Schadensersatz aus, wenn du geschuldete Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht gemacht hast.

Die Frist ist entbehrlich, wenn du die Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigerst oder besondere Umstände die sofortige Forderung rechtfertigen (§ 281 Absatz 2 BGB). Für Schäden an der Wohnung selbst braucht der Vermieter gar keine Frist: Er kann nach seiner Wahl verlangen, dass du den Schaden beseitigst, oder gleich Geld fordern (BGH, VIII ZR 157/17).

Ein Brief mit Fristsetzung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie, solange ihr über die Forderung verhandelt; danach bleiben dem Vermieter noch mindestens drei Monate (§ 203 BGB). Auch eine Klage oder ein Mahnbescheid hemmt sie (§ 204 Absatz 1 BGB). Hast du eine Barkaution gezahlt, kann der Vermieter Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung auch nach Ablauf der sechs Monate noch mit deinem Anspruch auf Rückzahlung verrechnen (BGH, VIII ZR 184/23). Wann und wie die Kaution zu dir zurückkommt, erklärt der Ratgeber Mietkautionskonto.

Hast du renoviert, weil du dich dazu verpflichtet glaubtest, obwohl die Klausel unwirksam war, kannst du vom Vermieter Wertersatz verlangen (BGH, VIII ZR 302/07). Bei Eigenleistung zählen dafür üblicherweise nur das nötige Material und das, was du Helfern aus Familie und Bekanntenkreis gezahlt hast oder angemessen hättest zahlen müssen – deine eigene Freizeit nicht. Dieser Anspruch verjährt sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Absatz 2 BGB; BGH, VIII ZR 195/10) – wer erst danach von der unwirksamen Klausel erfährt, kommt meist zu spät.

Was sich vor der Rückgabe trotzdem lohnt

Auch ohne Renovierungspflicht ersparen dir ein paar Stunden Arbeit Streit um die Kaution. Kräftig farbige Wände streichst du hell, bevor der Vermieter einen Maler schickt; wie du sie deckend überstreichst, steht unter Wände streichen. Dübel ziehst du heraus und füllst die Löcher, entfernst Klebereste, etwa von einer Fensterfolie, und eigene Leisten und räumst Keller und Dachboden leer. Wenn du ohnehin Renovierungsarbeiten in Berlin planst, kannst du viele dieser Aufgaben an Profis abgeben und dich selbst auf Umzug, Übergabetermin und Organisation konzentrieren.

Geh die Wohnung danach Raum für Raum mit dem Einzugsprotokoll durch und fotografiere den Zustand, bevor du die Schlüssel abgibst. Lege den Rückgabetermin so, dass vorher Zeit für Restarbeiten und trocknende Farbe bleibt.

Verlangt der Vermieter Arbeiten, die du nach dieser Prüfung nicht schuldest, antworte schriftlich und nenne den Grund, etwa die unrenovierte Übergabe oder die starre Frist in deinem Vertrag. Unterschreibe keine Zusage im Protokoll, die du nicht geben willst. Eine Form schreibt das Gesetz für die Antwort nicht vor; eine E-Mail oder ein Brief, von dem du eine Kopie behältst, genügt. Das Muster betrifft nur die Schönheitsreparaturen. Verlangt der Vermieter zugleich Ersatz für Schäden, antwortest du darauf gesondert, Posten für Posten.

Schick die Antwort nur, wenn deine Prüfung eindeutig ist. Bist du zum Renovieren doch verpflichtet, kann deine Antwort als ernsthafte und endgültige Verweigerung gelten; dann muss dir der Vermieter keine Frist mehr setzen und kann gleich Geld verlangen (§ 281 Abs. 2 BGB).

Wo und wann beraten wird, steht auf der Seite deines Bezirksamts bei berlin.de. Nimm Mietvertrag, Einzugsprotokoll und Fotos mit, dann lässt sich deine Klausel in einem Termin prüfen.