Kaufvertrag für Küche an Nachmieter: Vorlage, Restwert-Rechner und Ablöse-Grenze

Vorlage: Kaufvertrag Küche als PDF, Word und zum Ausfüllen

Die Vorlage ist für den Verkauf zwischen Privatleuten gedacht: Du ziehst aus, dein Nachmieter übernimmt die Einbauküche samt Geräten, und sie bleibt in der Wohnung. Füll die Felder hier aus und druck den Vertrag aus oder bearbeite die Word-Datei am Rechner; wer von Hand schreibt, nimmt die PDF-Fassung. Unterschreibt zwei Exemplare, dann hat jeder ein Original.

Drei Stellen entscheiden, ob der Vertrag im Streit hilft: die genaue Liste der Teile und Mängel, das Ankreuzfeld zu den Elektrogeräten, das den Verkäufer angekreuzt trotz Gewährleistungsausschluss bindet, und die Bedingung in § 5, die beide Seiten schützt, falls der Mietvertrag nicht zustande kommt. Ist der Mietvertrag schon unterschrieben, streicht ihr § 5. Bei § 7 kreuzt ihr genau eines der beiden Felder an.

Was in den Kaufvertrag gehört

Ein Kaufvertrag über eine gebrauchte Küche ist auch mündlich wirksam. Schriftlich beweist er aber, was ihr vereinbart habt: Eine unterschriebene Urkunde begründet vollen Beweis, dass beide die Erklärungen darin abgegeben haben (§ 416 ZPO). Darum gehört alles hinein, worüber ihr später streiten könntet.

Teile, Geräte und Mängel genau beschreiben

Schreib jede Gerätegruppe mit Hersteller, Modell und Kaufjahr auf; die Modellnummer steht auf dem Typenschild, bei Backofen und Geschirrspüler meist bei geöffneter Tür am Rand, das Kaufjahr auf der Rechnung. Lampen, Gardinen, einen Einbauschrank oder andere Möbel, die du mitverkaufst, schreibst du in eine eigene Zeile; für sie gilt derselbe Vertrag.

Bekannte Mängel listest du einzeln mit Ort und Ausmaß auf: „Kratzer von 5 cm in der Arbeitsplatte links der Spüle“, „Backofenlicht defekt“. Das schützt dich, denn wegen eines Mangels, den der Käufer bei Vertragsschluss kennt, kann er keine Rechte geltend machen (§ 442 Abs. 1 BGB). Fotos mit Datum legt ihr als Anlage dazu. Verschweigst du einen Mangel, den du kennst, hilft dir dagegen kein Ausschluss (§ 444 BGB).

Preis, Zahlung und Übergabe

Den Preis schreibst du in Ziffern und Worten. Den Empfang des Geldes muss der Verkäufer auf Verlangen schriftlich quittieren (§ 368 BGB), dafür ist die letzte Zeile der Vorlage da. Der Satz „Bis zur vollständigen Zahlung bleibt die Küche Eigentum des Verkäufers“ ist ein Eigentumsvorbehalt: Das Eigentum geht erst mit der letzten Zahlung über (§ 449 Abs. 1 BGB).

Als Übergabetag nehmt ihr am besten den Tag, an dem der Nachmieter die Wohnung bekommt. Bis dahin trägt der Verkäufer das Risiko, dass die Küche beschädigt wird, denn die Gefahr geht erst mit der Übergabe auf den Käufer über oder schon dann, wenn er die ihm angebotene Küche nicht annimmt (§ 446 BGB). Liegt zwischen deinem Auszug und seinem Einzug eine Lücke, kläre mit dem Vermieter, dass die Küche so lange bleiben darf.

Gewährleistung beim Privatverkauf ausschließen

Ohne Ausschluss haftest du für Mängel, die bei der Übergabe schon da waren, zwei Jahre ab der Ablieferung, bei arglistig verschwiegenen Mängeln länger (§ 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 und 3 BGB). Zuerst kann der Käufer Nacherfüllung verlangen, etwa eine Reparatur; zurücktreten oder mindern kann er in der Regel erst, wenn eine angemessene Frist dafür erfolglos abgelaufen ist, Schadensersatz fordern nur, wenn du den Mangel oder die ausgebliebene Reparatur zu vertreten hast (§§ 437, 440, 323, 441, 280 BGB). Zwischen Privatleuten darfst du das ausschließen; ein Unternehmer kann einem Verbraucher Nacherfüllung, Rücktritt und Minderung dagegen nicht nehmen (§ 474 Abs. 1, § 476 Abs. 1 BGB).

Der Ausschluss braucht Ausnahmen, sonst kann er ganz wegfallen. Bringt eine Seite eine vorformulierte Vorlage mit, auch diese hier, können deren Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten, selbst wenn sie nur einmal verwendet werden (§ 305 Abs. 1 BGB). Dann ist ein Ausschluss unwirksam, der auch Schäden an Leben, Körper und Gesundheit oder grobes Verschulden erfasst, das eigene wie das von Helfern (§ 309 Nr. 7 BGB). Beim Verkauf eines Gebrauchtwagens über einen Händler mit dessen Formular konnte sich der Verkäufer deshalb gar nicht mehr auf den Ausschluss berufen (BGH, VIII ZR 26/14). Die Vorlage nimmt diese Fälle aus, ebenso arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB).

Am häufigsten übersehen wird die vereinbarte Beschaffenheit.

So hat der Bundesgerichtshof bei einem privat verkauften, fast 40 Jahre alten Auto entschieden, in dessen Anzeige „Klimaanlage funktioniert einwandfrei“ und „unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“ standen: Gegen die Forderung von rund 1.750 € Reparaturkosten half der Ausschluss dem Verkäufer nicht; ob die Anlage schon bei der Übergabe defekt war, musste die Vorinstanz noch klären (VIII ZR 161/23). Darum ist die Funktionszusage in § 2 ein Ankreuzfeld: Kreuzt ihr es an, steht der Verkäufer dafür ein, dass die Geräte bei der Übergabe funktionieren; bleibt es leer, gilt der Ausschluss auch für sie. Eine Zusage aus deiner Anzeige oder dem Gespräch kann aber trotzdem als vereinbart gelten, wie im Fall des Bundesgerichtshofs.

Mit § 8 trittst du deine Ansprüche aus noch laufenden Herstellergarantien (§ 443 BGB) an den Käufer ab (§ 398 BGB), soweit die Garantiebedingungen eine Abtretung nicht ausschließen (§ 399 BGB). Gib ihm Rechnung und Garantiebeleg mit, damit er den Garantiefall belegen kann.

Wem gehört die Küche?

Mit dem Kaufvertrag verpflichtest du dich, dem Käufer das Eigentum an der Küche zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB). Übertragen wird es, indem der Eigentümer die Küche übergibt und beide sich über den Eigentumsübergang einig sind (§ 929 BGB); ein anderer darf das nur mit Zustimmung des Eigentümers (§ 185 Abs. 1 BGB). Eine Küche, die du als Mieter eingebaut hast, bleibt in der Regel dein Eigentum, auch wenn sie fest verschraubt ist: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, werden nicht Teil des Gebäudes (§ 95 Abs. 2 BGB), und verbindet ein Mieter etwas mit dem Grundstück, spricht nach ständiger Rechtsprechung eine Vermutung dafür, dass das nur für die Dauer des Mietverhältnisses geschieht (BGH, V ZR 110/15, zu einem Wintergarten). So ordnest du deine Küche ein:

Sprich den Vermieter früh an, auch wenn die Küche dir gehört. Bei Mietende gibst du die Wohnung so zurück, wie du sie übernommen hast, abgesehen von der Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen: Eigene Einrichtungen wie eine Einbauküche darfst du mitnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB) und musst sie beseitigen, wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht (§ 546 Abs. 1 BGB; BGH, VIII ZR 152/05). Lass dir schriftlich geben, dass die Küche bleiben darf und der Vermieter von dir keinen Ausbau verlangt, und halte das im Übergabeprotokoll fest. Will der Nachmieter sie nicht, frag den Vermieter: Er kann deine Wegnahme durch eine angemessene Entschädigung abwenden (§ 552 Abs. 1 BGB), muss es aber nicht. Was du sonst beim Auszug zurückbauen musst, steht unter Renovieren bei Auszug, wer beim Ausbau den Herd abklemmen darf, unter Herd abklemmen.

Preis finden: Restwert der Küche berechnen

Einen amtlichen Preis für gebrauchte Küchen gibt es nicht, ihr einigt euch frei. Als Ausgangspunkt taugt eine gleichmäßige Abschreibung: Die Küche verliert jedes Jahr denselben Teil ihres Neupreises. Der Rechner nimmt zehn Jahre Nutzungsdauer – über diesen Zeitraum schreibt ein Vermieter eine neue Einbauküche mit Spüle, Herd, Möbeln und Geräten als ein einziges Wirtschaftsgut steuerlich ab (BFH, IX R 14/15). Ein Marktwert ist das nicht: Eine hochwertige, gepflegte Küche kann nach zehn Jahren noch Geld wert sein, eine billige schon früher verbraucht. Deshalb kannst du die Nutzungsdauer im Rechner ändern.

So fällt bei zehn Jahren Nutzungsdauer der rechnerische Wert einer mängelfreien Küche, die neu 8.000 € gekostet hat:

Mängel ziehst du mit ihren Reparaturkosten ab. Ein Beispiel: Die Küche hat vor vier Jahren 8.000 € gekostet, mit Geräten und Montage; die Montage zählt mit, weil der Nachmieter eine fertig eingebaute Küche bekommt. Die Backofentür schließt nicht mehr richtig, und angenommen, ein Kostenvoranschlag nennt 300 € für Dichtung und Scharnier:

Prüf das Ergebnis am Markt: Vergleiche auf Kleinanzeigen-Portalen Küchen desselben Herstellers, Alters und Zustands und achte darauf, ob der Preis für den Selbstabbau gilt – deine steht fertig in der Wohnung und erspart dem Nachmieter Lieferung und Einbau. Hast du die Küche selbst gebraucht gekauft, rechnest du mit dem Neupreis der ersten Rechnung und dem Alter seit dem ersten Einbau; ohne Rechnung bleibt nur der Marktvergleich.

Ablöse: wie viel der Vormieter verlangen darf

Kaufen muss der Nachmieter die Küche nicht. Machen Vormieter oder Vermieter den Kauf zur Bedingung für den Mietvertrag, ist das grundsätzlich zulässig; begrenzt ist dann der Preis, und zwar durch § 4a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), der für Mietwohnungen gilt. Anders bei Sozialwohnungen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen: Dort ist schon eine Vereinbarung unwirksam, nach der du wegen der Wohnung etwas kaufen musst (§ 9 Abs. 6 WoBindG). Zwei Begriffe solltest du auseinanderhalten:

Ein auffälliges Missverhältnis besteht nach dem Bundesgerichtshof jedenfalls dann, wenn der Preis den objektiven Wert der Einrichtung um mehr als 50 % übersteigt. Unwirksam ist dann nur der Teil über dieser Grenze. Im entschiedenen Fall hatten Nachmieter eines gemieteten Bauernhofs 15.000 DM für Sachen und angebliche Renovierungsarbeiten der Vormieter gezahlt, die nach ihren Angaben zusammen nur 2.000 DM wert waren; auf dieser Grundlage konnten sie 12.000 DM zurückverlangen, alles über dem Anderthalbfachen des Werts (VIII ZR 212/96).

Für das Beispiel oben heißt das: Ist die Küche 4.500 € wert, steht jeder Preis über 6.750 € in einem auffälligen Missverhältnis. Zahlt der Nachmieter 8.000 €, kann er 1.250 € zurückfordern (§ 5 Abs. 2 WoVermRG, § 812 Abs. 1 BGB). Der Anspruch verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er gezahlt und von den Umständen erfahren hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB). Im Streit zählt der objektive Wert, nicht der Restwert aus dem Rechner.

Küchenübernahme vom Vormieter: darauf achtest du als Nachmieter

Kaufst du die Küche deines Vormieters, lass dir zuerst die Rechnung zeigen: Darauf steht, wer die Küche gekauft hat, was sie gekostet hat und wie alt sie ist. Lies deinen Mietvertrag: Steht die Küche dort als mitvermietet, muss der Vermieter sie dir ohnehin zur Nutzung überlassen (§ 535 Abs. 1 BGB); zahl dem Vormieter nichts, bevor geklärt ist, wem sie gehört. Weißt du oder übersiehst du grob fahrlässig, dass sie ihm nicht gehört, wirst du durch den Kauf nicht Eigentümer (§ 932 BGB). Probier bei der Besichtigung jedes Gerät aus: Backofen aufheizen, alle Kochzonen einschalten, den Geschirrspüler Wasser ziehen lassen, fühlen, ob der Kühlschrank kühlt.

Mängel, die du bei Vertragsschluss kennst, kannst du später nicht geltend machen (§ 442 Abs. 1 BGB); verhandle sie in den Preis hinein. Sollen die Geräte funktionieren, lass das Feld in § 2 ankreuzen. Frag, ob der Vormieter dem Vermieter noch etwas schuldet, denn für Forderungen aus dem Mietverhältnis hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, soweit sie pfändbar sind (§ 562 Abs. 1 BGB); in § 3 versichert der Verkäufer nur, dass er keine fällige Miete schuldet. Größere Beträge zahlst du erst bei der Übergabe, eine Anzahlung nur mit der Bedingung aus § 5.

Denk auch an deinen eigenen Auszug: Nach Darstellung des Berliner Mietervereins musst du auch vom Vormieter übernommene Einbauten auf Verlangen des Vermieters entfernen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Frag den Vermieter deshalb schon jetzt schriftlich, ob die Küche später bleiben darf.

Ablauf, Übergabe und wenn der Nachmieter abspringt

Springt der Nachmieter vor dem Mietvertrag ab, wird der Kaufvertrag wegen der Bedingung nicht wirksam (§ 158 Abs. 1 BGB), und eine Anzahlung geht zurück (§ 812 Abs. 1 BGB). Selbst ohne ausdrückliche Bedingung gilt ein Küchenkauf im Zusammenhang mit dem Mietvertrag im Zweifel als bedingt (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermRG). Halte deshalb einen zweiten Weg bereit: einen anderen Interessenten, ein Kleinanzeigen-Portal oder den Ausbau der Küche. Wie du in Berlin ausrangierte Möbel loswirst, steht unter Sperrmüll in Berlin.

Unterschreibt er den Mietvertrag bis zum Stichtag und will die Küche dann nicht mehr, ist der Kauf wirksam: Er muss zahlen und die Küche abnehmen (§ 433 Abs. 2 BGB). Ein Widerrufsrecht hat er nicht, das gibt es nur bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern (§ 310 Abs. 3, § 312 Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB). Zahlt er bis zum vereinbarten Tag nicht, ist er ohne Mahnung im Verzug, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 BGB), und schuldet Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei Zahlung gegen Übergabe darf er das Geld zurückhalten, bis du ihm die Küche übergibst (§ 320 BGB), und kommt erst in Verzug, wenn du sie ihm anbietest. Nach einer erfolglosen Frist kannst du zurücktreten und die Küche wegen des Eigentumsvorbehalts herausverlangen (§ 323 Abs. 1, § 449 Abs. 2 BGB).

Den Zustand der Wohnung hält das Übergabeprotokoll fest, die Küche der Kaufvertrag. Kannst du beim Termin nicht dabei sein, schickst du jemanden mit einer Vollmacht zur Wohnungsübergabe.