Mietkautionskonto: Zinsen berechnen und die Kaution sicher anlegen

Mietkaution: Zinsen berechnen

Die Zinsen werden nicht ausgezahlt, sondern bleiben auf dem Konto und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Dadurch verzinst sich im zweiten Jahr auch der Zins des ersten Jahres mit. Für die Rechnung brauchst du drei Zahlen: die eingezahlte Kaution, den Zinssatz und die Zeit auf dem Konto. Den Zinssatz findest du in der Zinsabrechnung oder auf dem Kontoauszug, die Zeit zählst du vom Tag der Einzahlung bis heute oder bis zur Auflösung des Kontos.

Ein Beispiel aus Berlin: Für eine Zweizimmerwohnung in Neukölln mit 750 € Nettokaltmiete zahlst du die höchste zulässige Kaution von 2.250 € ein. Das Geld liegt fünf Jahre zu 0,70 % auf dem Konto, die Bank schreibt die Zinsen einmal im Jahr gut, und du hast ihr einen Freistellungsauftrag gegeben.

Ziehst du nach fünf Jahren aus, stehen also 2.329,86 € auf dem Konto. Das ist nicht automatisch der Betrag, den du zurückbekommst: Auch die Zinsen sichern die Ansprüche des Vermieters, und berechtigte Forderungen darf er davon abziehen. Die Rechnung nimmt an, dass der Zinssatz die ganze Zeit gleich bleibt. Ändert die Bank ihn, rechnest du in Abschnitten: zuerst bis zur Änderung, dann mit dem erreichten Kontostand als neuer Kaution weiter. Für ein angebrochenes Jahr gibst du die Jahre mit Komma ein, etwa 5,5; das letzte halbe Jahr wird dann anteilig verzinst. Zieht die Bank Steuern ab, wählst du das im Rechner aus; er rechnet dann mit 25 % Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer. Warum der Abzug beim Treuhandkonto des Vermieters immer kommt, steht weiter unten.

Welcher Zinssatz gilt

§ 551 Abs. 3 BGB nennt keinen festen Wert, sondern den Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Eine andere Anlage, etwa Tagesgeld, ist nur erlaubt, wenn ihr sie vereinbart; getrennt vom Vermögen des Vermieters muss das Geld auch dann liegen. Einen Anhaltspunkt für das Übliche gibt die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Die Bundesbank veröffentlicht jeden Monat den Durchschnittszins der Banken für Einlagen privater Haushalte mit vereinbarter Kündigungsfrist bis zu drei Monaten. Aus ihren Monatswerten ergeben sich diese Jahresdurchschnitte:

Wer Anfang 2016 eingezogen ist, hat in den Jahren mit Nullzins kaum etwas bekommen: Mit den Jahresdurchschnitten von 2016 bis 2025 brachten 2.250 € Kaution in zehn Jahren zusammen rund 67 € Zinsen. Die Durchschnitte von 2003 bis 2008 lagen zwar über 2 %, enthalten aber auch Prämiensparverträge und hoch verzinste Altverträge. Gewöhnliche Spareinlagen ohne Prämie, lange der Maßstab für Kautionen, brachten in der ersten Hälfte 2003 im Monatsschnitt nur 0,71 bis 0,95 %; danach hat die Bundesbank sie nicht mehr gesondert erfasst. Maßgeblich für deine Rechnung ist der Satz, den deine Bank zahlt. Liegt er weit unter dem Durchschnitt, frag nach, denn das Gesetz verlangt den üblichen Zinssatz.

Steuern auf die Kautionszinsen

Die Zinsen sind deine Kapitalerträge. Steuerfrei bleiben sie, solange alle deine Kapitalerträge im Jahr den Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € nicht übersteigen, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000 € (§ 20 Abs. 9 EStG). Liegt das Kautionskonto auf deinem Namen, erteilst du der Bank einen Freistellungsauftrag, und sie schreibt die Zinsen ohne Abzug gut.

Beim Treuhandkonto des Vermieters geht das nicht. Die Bank darf einen Freistellungsauftrag nur berücksichtigen, wenn Kontoinhaber und Empfänger der Zinsen dieselbe Person sind, und behält deshalb Kapitalertragsteuer von 25 % und darauf 5,5 % Solidaritätszuschlag ein, zusammen 26,375 % der Zinsen (BMF-Schreiben vom 14. Mai 2025, Rn. 153; § 43a Abs. 1 EStG; § 4 SolZG). Im Beispiel wächst das Konto dann in fünf Jahren nur um 58,58 € statt um 79,86 €. Verloren ist das Geld nicht: Hast du deinen Pauschbetrag nicht ausgeschöpft, holst du die einbehaltene Steuer mit der Einkommensteuererklärung zurück (§ 32d Abs. 4 EStG). Dafür brauchst du die Steuerbescheinigung der Bank. Sie lautet auf deinen Namen oder auf den des Vermieters mit dem Vermerk „Treuhandkonto“, und in beiden Fällen muss der Vermieter sie dir zur Verfügung stellen (BMF-Schreiben vom 16. Mai 2025 zu Steuerbescheinigungen, Rn. 18 und 19).

Was ein Mietkautionskonto ist und welche Regeln gelten

Ein Mietkautionskonto ist ein Bankkonto, auf dem die Kaution getrennt vom übrigen Geld des Vermieters liegt. Diese Trennung verlangt § 551 Abs. 3 BGB in jedem Fall, ganz gleich, welche Anlageform ihr vereinbart. Sie schützt dich, wenn der Vermieter in die Insolvenz geht: Liegt die Kaution auf einem eigenen, entsprechend gekennzeichneten Konto, kannst du sie aus der Insolvenzmasse herausverlangen. Hat er sie mit seinem Geld vermischt, ist dein Anspruch auf Rückzahlung nur eine Insolvenzforderung wie die aller anderen Gläubiger (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06).

Die übrigen Regeln stehen ebenfalls in § 551 BGB, und Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (Abs. 4):

• Höhe: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind (Abs. 1).
• Raten: Eine Geldkaution darfst du in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten beiden Mieten (Abs. 2).
• Anlage und Zinsen: Der Vermieter legt das Geld bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an, getrennt von seinem Vermögen; die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit (Abs. 3).
• Wohnheime: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen (Abs. 3 Satz 5).

Für sehr alte Verträge gibt es eine Ausnahme: Wurde die Verzinsung vor dem 1. Januar 1983 vertraglich ausgeschlossen, gilt die Pflicht zur Anlage zum Sparzins nicht (Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB).

Wie hoch die Kaution sein darf

Weist der Vertrag die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale aus, zählt die Nettokaltmiete. Bei 750 € Nettokaltmiete und 230 € Vorauszahlungen darf die Kaution 2.250 € betragen, nicht 2.940 € aus der Warmmiete. Zahlst du in Raten, sind 750 € zu Beginn fällig und je 750 € mit der zweiten und der dritten Miete. Wie du Kaution, erste Miete und Ausstattung in dein Startbudget einplanst, zeigt die Checkliste für die erste Wohnung.

Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter neben drei Monatsmieten Kaution noch eine Bürgschaft deiner Eltern, ist die Abrede über die Bürgschaft unwirksam, die über die Kaution bleibt wirksam. Anders ist es, wenn sich jemand unaufgefordert verbürgt, damit der Mietvertrag zustande kommt (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004, VIII ZR 243/03). Auch eine Bürgschaft, mit der jemand eine Kündigung wegen Mietrückständen abwendet, darf über die Grenze gehen, selbst wenn der Vermieter sie verlangt hat (BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 379/12). Hast du mehr gezahlt als erlaubt, kannst du den Überschuss zurückfordern, weil der Vermieter ihn ohne rechtlichen Grund erlangt hat (§ 812 Abs. 1 BGB).

Die Zahlung selbst solltest du ernst nehmen. Bist du mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten im Verzug, darf der Vermieter fristlos kündigen, ohne dich vorher abzumahnen (§ 569 Abs. 2a BGB). Zahlst du den Rückstand, bevor die Kündigung dich erreicht, ist sie ausgeschlossen (§ 569 Abs. 2a Satz 4 mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB); was danach noch hilft, steht im Ratgeber zur fristlosen Kündigung der Wohnung. Bekommst du Grundsicherungsgeld nach dem SGB II (bis Juni 2026 Bürgergeld), kann das Jobcenter am neuen Wohnort die Kaution übernehmen, wenn es das vorher zugesichert hat; sie soll dann als Darlehen gezahlt werden (§ 22 Abs. 6 SGB II). Den Ablauf erklärt der Ratgeber Umzug mit dem Jobcenter.

Kontoformen im Vergleich

Wer das Konto eröffnet, hängt von der Kontoform ab, und die regelt euer Mietvertrag: Das Treuhandkonto eröffnet der Vermieter auf seinen Namen, das verpfändete Sparkonto eröffnest du auf deinen. Steht im Vertrag nur eine Barkaution, legt der Vermieter das Geld an, und du darfst die Zahlung zurückhalten, bis er dir ein insolvenzfestes Konto nennt; selbst ein Konto einrichten musst du nur, wenn ihr das vereinbart habt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10). Die drei üblichen Wege unterscheiden sich vor allem darin, wem das Konto gehört und wer die Zinsen sieht:

Konto auf deinen Namen, an den Vermieter verpfändet

Du eröffnest ein Kautions- oder Sparkonto auf deinen Namen, zahlst die Kaution ein und verpfändest das Guthaben an den Vermieter. Wirksam wird die Verpfändung erst, wenn sie der Bank angezeigt ist (§ 1280 BGB); dafür unterschreibt ihr das Verpfändungsformular der Bank. Ab dann zahlt die Bank nur an dich und den Vermieter gemeinsam (§ 1281 BGB), allein kommst du nicht an das Geld. Wird eine gesicherte Forderung des Vermieters fällig, darf er sich aus dem Guthaben bedienen, soweit er es dafür braucht (§ 1282 Abs. 1 BGB). Während der Mietzeit gilt das aber nicht für Forderungen, die du bestreitest (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13).

Bei der Wahl der Bank zählen Zinssatz, Gebühren und Einlagensicherung. Eine Kontogebühr von angenommen 10 € im Jahr würde im Beispiel fast zwei Drittel der 15,75 € Zinsen des ersten Jahres aufzehren. Fällt die Bank aus, sind Einlagen bis 100.000 € je Einleger und Bank geschützt (§ 8 Abs. 1 EinSiG); beim offenen Treuhandkonto zählt dafür der Mieter als Einleger, nicht der Vermieter (§ 7 Abs. 4a EinSiG).

Treuhandkonto des Vermieters

Der Vermieter eröffnet auf seinen Namen ein Konto, das die Bank als Kautions- oder Treuhandkonto für dich führt, und nennt dir die Kontoverbindung, bevor du zahlst. Kontoauszüge und Zinsabrechnung gehen an ihn, einen Freistellungsauftrag kannst du nicht erteilen. Lass dir nach der Einzahlung bestätigen, auf welchem Konto die Kaution liegt und dass es als Kautionskonto geführt wird. Ein normales Geschäfts- oder Privatkonto des Vermieters ist keine getrennte Anlage.

Bei welcher Bank und was es kostet

Neue Mietkautionskonten mit veröffentlichtem Preis bieten zum Beispiel die Berliner Sparkasse und die Commerzbank an, beide für Mieter und Vermieter (Stand: Oktober 2026):

Die Berliner Volksbank schließt derzeit keine neuen Mietkautionskonten ab, die DKB hat ihr Mietkautionskonto eingestellt und führt nur bestehende Konten weiter, und die Postbank eröffnet keine neuen Mietkaution-Sparkonten mehr.

Rechne die Eröffnungsgebühr gegen die Zinsen: Bei 2.250 € Kaution bringen 0,50 % in fünf Jahren 56,82 € Zinsen, 0,10 % nur 11,27 €, beide Male weniger als die 59 €. Wer die Gebühr zahlt, regelt § 551 BGB nicht; klärt das deshalb vor der Eröffnung schriftlich. Für das Mieterkonto bucht die Berliner Sparkasse sie von deinem Girokonto ab, die Commerzbank von deinem Konto für die Gebühren. Willst du die Kaution in drei Monatsraten zahlen, wie es § 551 Abs. 2 BGB erlaubt, passt das Mieterkonto der Commerzbank nicht: Dort muss der ganze Betrag in einer Summe eingehen.

Bürgschaft statt Geld

Bei einer Mietkautionsbürgschaft, oft Kautionsversicherung genannt, zahlst du nichts ein. Ein Versicherer oder eine Bank verbürgt sich gegenüber dem Vermieter (§ 765 BGB). Muss der Bürge zahlen, geht die Forderung des Vermieters auf ihn über, und er holt sich das Geld bei dir zurück (§ 774 Abs. 1 BGB). Dafür zahlst du jedes Jahr eine Gebühr: Beim Anbieter kautionsfrei.de sind es 4,7 % der Kautionssumme, mindestens aber 4,17 € im Monat (Stand Oktober 2026), bei 2.250 € also 105,75 € im Jahr und 528,75 € in fünf Jahren. Das ist mehr als sechsmal so viel, wie dieselbe Summe im Beispiel an Zinsen bringt. Der Vertrag endet dort erst, wenn die vom Vermieter unterschriebene Bürgschaftsurkunde wieder beim Anbieter eingeht.

Statt der vereinbarten Barkaution kannst du eine Bürgschaft nur stellen, wenn der Vermieter sie annimmt (§ 364 Abs. 1 BGB). Rechnen kann sie sich, wenn du das Geld sonst nur mit einem Kredit aufbringen könntest, der mehr kostet als die Gebühr. Prüf vorher die Ratenzahlung: Drei Raten von 750 € sind leichter aufzubringen als 2.250 € auf einmal, und das Geld bringt dir Zinsen statt Gebühren.

Nachweis verlangen, wenn der Vermieter nicht getrennt anlegt

Hast du die Kaution an den Vermieter gezahlt, darfst du einen Nachweis verlangen, dass er sie vorschriftsmäßig angelegt hat (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06). Am einfachsten ist eine Bestätigung der Bank, aus der das Kautionskonto, der Betrag und der Zinssatz hervorgehen. Solange er den Nachweis schuldig bleibt, darfst du die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten (ebenda; ebenso BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10). Behalte nicht mehr ein und zahl den Betrag sofort nach, wenn der Nachweis da ist – sonst gerätst du selbst in Rückstand.

So kannst du den Nachweis anfordern:

Legt der Vermieter die Kaution nicht oder ohne Zinsen an, stehen dir die Zinsen trotzdem zu. Er schuldet dir als Schadensersatz, was eine vorschriftsmäßige Anlage gebracht hätte (§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 551 Abs. 3 BGB); als Anhaltspunkt für die Höhe dienen die Durchschnittssätze der Bundesbank.

Wird die Wohnung verkauft, übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Bekommst du sie am Ende vom Käufer nicht zurück, haftet weiter der frühere Vermieter (§ 566a BGB). Heb deshalb den Zahlungsbeleg und jede Bestätigung über die Anlage bis zum Ende des Mietverhältnisses auf.

Rückzahlung nach dem Auszug

Mit dem Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution noch nicht fällig. Der Vermieter bekommt eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche hat. Eine feste Frist gibt es nicht; je nach Lage können es mehr als sechs Monate sein (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Wie du die Kaution der neuen Wohnung bis dahin im Umzugsbudget einplanst, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Umzug?. Nach dem Mietende darf er bei der Abrechnung auch Forderungen verrechnen, die du bestreitest – während der Mietzeit durfte er das nicht (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, VIII ZR 141/17).

Wie viel er für die Nebenkosten zurückbehalten darf und wie die Abrechnung bei einem Auszug während des Jahres läuft, steht im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung bei Auszug mitten im Jahr. Dein Anspruch auf Rückzahlung verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und du die Umstände kanntest oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest kennen müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

So kommt das Geld zu dir

Beim Treuhandkonto überweist dir der Vermieter die Kaution samt Zinsen, abzüglich der Forderungen, die er abgerechnet hat; auflösen kann dieses Konto nur er als Kontoinhaber. Beim verpfändeten Konto auf deinen Namen erklärt er dir gegenüber, dass er das Pfandrecht aufgibt (§ 1255 Abs. 1 in Verbindung mit § 1273 Abs. 2 BGB). Lass dir diese Freigabe schriftlich geben und leg sie der Bank vor, denn ohne sie zahlt die Bank nicht an dich allein aus. So löst du das verpfändete Konto auf:

1. 01
   Freigabe holen. Der Vermieter unterschreibt die Freigabe, bei der Berliner Sparkasse und der Commerzbank vorgedruckt auf seiner Ausfertigung der Verpfändungserklärung. Die Commerzbank nimmt auch eine formlose schriftliche Freigabe oder seine Unterschrift auf ihrem Auftragsformular.
2. 02
   Auftrag einreichen. Bei der Commerzbank schickst du das Formular „Teil- oder Komplett-Verfügung einer Mietkaution“ mit der IBAN des Kautionskontos per Post, bei der DKB einen formlosen Auftrag mit der „Ausfertigung für den Vermieter“ der Verpfändungsurkunde. Die Berliner Sparkasse verlangt zur Freigabe eine Ausweiskopie des Vermieters, bei einer Vermietungsgesellschaft deren Unterschrift und Firmenstempel.
3. 03
   Vollständig abgeben. Fehlt eine Unterlage, lehnt die Commerzbank den Auftrag unbearbeitet ab; gibst du ihn in einer Commerzbank-Filiale ab, bringst du deinen Personalausweis mit.
4. 04
   Auszahlung abwarten. Bei der Berliner Sparkasse kannst du nach der Freigabe frühestens nach 30 Tagen über das Geld verfügen. Die Zinsen gehören zur Kaution und damit dir; heb die Steuerbescheinigung der Bank auf, wenn du einbehaltene Steuer zurückholen willst.

Bei der Bürgschaft gibt dir der Vermieter die Urkunde zurück, bei kautionsfrei.de mit seiner Unterschrift unter der Enthaftungserklärung; schick sie mit deiner Kündigung an den Anbieter, damit die Gebühr endet.

Zahlst du die letzten Mieten nicht, bist du mit der Miete im Rückstand. Halte stattdessen den Zustand der Wohnung bei der Übergabe in einem Übergabeprotokoll fest, das beide unterschreiben: Es ist dein Beleg, wenn der Vermieter später Schäden von der Kaution abziehen will.