Wasserschaden in der Mietwohnung: Was du sofort tust und wer zahlt

Die ersten Stunden nach dem Wasserschaden

In der ersten Stunde entscheidet sich, wie groß der Schaden wird.

Danach gehst du in dieser Reihenfolge vor:

1. 01
   Wasser stoppen. Dreh das Eckventil unter Spüle oder Waschbecken oder am Anschluss der Waschmaschine zu. Läuft es aus der Wand oder findest du die Quelle nicht, schließ das Absperrventil der Wohnung, oft neben den Wasserzählern in Bad, Küche oder Flur.
2. 02
   Quelle oben suchen. Tropft es von der Decke, klingel in der Wohnung darüber. Ist dort niemand, ruf den Notdienst der Hausverwaltung an; die Nummer hängt oft im Treppenhaus oder steht im Mietvertrag.
3. 03
   Fotos und Video machen. Stell Eimer unter die Tropfstelle und fotografier dann alles, bevor du aufwischst oder umräumst: zuerst jeden betroffenen Raum im Ganzen, dann Tropfstelle, Pfützen, die Höhe der Feuchte an der Wand mit Zollstock daneben und beschädigte Sachen mit Typenschild.
4. 04
   Schaden begrenzen. Nimm Wasser mit Handtüchern und Wischer auf, roll Teppiche ein und rück Möbel von nassen Wänden. Das liegt auch in deinem Interesse: Wer Schadensersatz verlangt, muss den Schaden nach Kräften abwenden oder mindern (§ 254 Abs. 2 BGB).
5. 05
   Sofort melden. Ruf den Vermieter oder den Notdienst an und schick die Schadensmeldung unten per E-Mail hinterher. Die Meldung muss unverzüglich kommen (§ 536c Abs. 1 BGB), sonst haftest du für den Schaden, der durch dein Zögern entsteht, und verlierst Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).
6. 06
   Notdienst nur im Notfall. Einen Installateur auf Kosten des Vermieters darfst du selbst rufen, wenn die umgehende Reparatur nötig ist, um die Wohnung zu erhalten, etwa wenn ein Rohr weiter Wasser verliert und niemand erreichbar ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Alles Weitere beauftragt der Vermieter. Selbst bestellte Handwerker zahlt er dir sonst nur, wenn er mit der Reparatur in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Mieter in Köpenick blieb deshalb auf seiner Malerrechnung sitzen: Er hatte dem Vermieter nur sechs Tage Zeit gegeben, mitzuteilen, wie und mit wem er renoviert. Das war zu kurz, der Vermieter war also nicht in Verzug, als der Mieter selbst einen Malerbetrieb beauftragte (AG Köpenick, 15 C 128/09).

Die Schadensmeldung an den Vermieter

Schick die Meldung schriftlich, auch wenn du schon angerufen hast: Per E-Mail mit Fotos ist sie sofort unterwegs. Bitte um eine kurze Eingangsbestätigung und hak telefonisch nach, wenn keine kommt, denn der Sendebeleg allein beweist nicht, dass die Mail angekommen ist (OLG Hamm, 26 W 13/23); mit der Antwort kannst du später belegen, wann der Vermieter Bescheid wusste. Zur Ursache darfst du eine Vermutung äußern, eine Schuldfrage musst du nicht klären. Die Zeile zur Miete hält fest, dass du ab sofort unter Vorbehalt zahlst; wie du die Minderung berechnest, zeigt der Ratgeber Mietminderung bei Wasserschaden. Wirf nasse Sachen nicht weg, bevor Vermieter und Verursacher sie ansehen konnten. Im Berliner Laminat-Fall, der unten beschrieben ist, musste die Geschädigte beweisen, wie weit ihr Boden nass geworden war; ihre Fotos zeigten nur Teilflächen, und weil das Laminat schon entfernt war, ließ sich nichts mehr begutachten.

Wer bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung was zahlt

Für die Wohnung selbst ist der Vermieter zuständig.

Wer am Ende für welche Kosten aufkommt, hängt von der Ursache ab:

Gemindert ist die Miete dabei nur, wenn der Schaden die Nutzung der Wohnung mehr als unerheblich einschränkt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Welche Versicherung bei welcher Ursache einspringt und was sie ausschließt, steht im Ratgeber Wasserschaden: Welche Versicherung zahlt?.

Unverschuldeter Wasserschaden: wer deine Sachen ersetzt

Platzt ein altes Rohr in der Wand, ohne dass jemand etwas falsch gemacht hat, ist das ein unverschuldeter Wasserschaden. Die Wohnung bringt der Vermieter in Ordnung, und deine Miete ist für die Zeit gemindert.

Die Haftung für Mängel bei Vertragsschluss gilt ohne Verschulden, kann im Mietvertrag aber ausgeschlossen werden; das Landgericht Berlin hielt eine solche Formularklausel für wirksam (63 S 56/17).

Zu vertreten hat der Vermieter auch Fehler der Firmen, die er beauftragt. Im Köpenicker Fall hatte eine Baufirma bei Arbeiten in der Wohnung darüber den Wasserschaden verursacht; der Vermieter musste dem Mieter deshalb unter anderem Hotelkosten ersetzen (AG Köpenick, 15 C 128/09). Ob der Vermieter eine Haftpflicht- oder Gebäudeversicherung hat, ändert an deinem Anspruch nichts; du richtest ihn an den Vermieter. Liegt keiner der drei Fälle vor, ist deine Hausratversicherung zuständig, wenn du eine hast: Laut Verbraucherzentrale schützt sie gegen Leitungswasser, typische Ursachen sind Rohrbrüche und geplatzte Schläuche an Wasch- und Geschirrspülmaschinen.

Wenn du den Wasserschaden verursacht hast

Läuft die Badewanne über oder löst sich der Zulaufschlauch deiner Waschmaschine, liegt die Ursache in deinem Bereich. Für Schäden an der Wohnung haftest du, wenn du die Pflichtverletzung zu vertreten hast (§ 280 Abs. 1 BGB); Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch musst du nicht ersetzen (§ 538 BGB). Ist streitig, ob der Schaden aus deinem Mietgebrauch stammt, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den du nicht haftest (BGH, VIII ZR 28/04). Für Schäden an fremdem Eigentum, etwa in der Wohnung unter dir, ist deine Privathaftpflichtversicherung da. Ob sie auch Schäden an der gemieteten Wohnung selbst übernimmt, die sogenannten Mietsachschäden, steht in deinem Vertrag.

Bei leichter Fahrlässigkeit schützt dich die Gebäudeversicherung des Vermieters, die du über die Betriebskosten mitbezahlst. Der Bundesgerichtshof hat für einen Leitungswasserschaden entschieden, dass der Versicherer bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters stillschweigend auf den Rückgriff verzichtet. Der Vermieter muss dann die Versicherung statt den Mieter in Anspruch nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt und er nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Ausgleich durch den Mieter hat (VIII ZR 28/04). In dem Fall war in der Küche der Mieter ein Absperrhahn für die Spüle geöffnet, und Wasser lief in das Ladenlokal darunter. Der Verzicht betrifft nur die einfache Fahrlässigkeit. Mindern kannst du bei einem selbst verursachten Schaden grundsätzlich nicht; eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof für einen Wohnungsbrand gemacht, bei dem der Vermieter die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen musste (VIII ZR 191/13).

So vermeidest du den nächsten Wasserschaden

Bei Waschmaschine und Spülmaschine hast du es selbst in der Hand. Laut Verbraucherzentrale ist es grob fahrlässig, die Waschmaschine am Samstagmorgen anzustellen und ins Wochenende zu fahren; wer länger weg ist, muss sich bei einer Maschine ohne Aquastop vergewissern, dass der Wasserzulauf gesperrt ist (Landgericht Frankfurt, 2/26 O 285/97). Bei grober Fahrlässigkeit ersetzt dir die Versicherung den Schaden womöglich nur zum Teil oder gar nicht, und der Rückgriffsverzicht der Gebäudeversicherung gilt nicht. Dreh vor längerer Abwesenheit den Zulauf aller Maschinen zu, auch bei Geräten mit Aquastop; so rät es die Verbraucherzentrale.

Wasserschaden durch Nachbarn

Kommt das Wasser aus der Wohnung über dir, hast du zwei Ansprechpartner. Deinem Vermieter gegenüber bleibt alles wie bei jedem anderen Wasserschaden: Er muss deine Wohnung instand setzen lassen, und deine Miete ist gemindert, gleich, wer den Schaden ausgelöst hat. Vom Nachbarn selbst kannst du Ersatz für deine beschädigten Sachen verlangen, wenn er fahrlässig gehandelt hat (§ 823 Abs. 1 BGB); einen Vertrag hast du mit ihm nicht. Hat er eine Privathaftpflichtversicherung, meldet er ihr den Schaden, denn sie reguliert Schäden an fremdem Eigentum.

Wie so ein Fall ausgehen kann, zeigt ein Berliner Urteil. Ein Mieter hatte seine Waschmaschine laufen lassen, während er nicht zu Hause war, obwohl der Ablaufschlauch weder angeschlossen noch ausreichend befestigt war; das Wasser lief bis in die Wohnung der Nachbarin darunter und verdarb ihr eigenes Laminat. Das Landgericht Berlin wertete das als grob fahrlässig und verurteilte ihn zu 1.832,69 € für Neuverlegung und Entsorgung des Bodens, ohne Abzug „neu für alt“, obwohl das Laminat fünf Jahre alt war. Abgezogen wurden die trocken gebliebene Schlafnische, deren Bohlen sich hätten wiederverwenden lassen, und die Umsatzsteuer, weil die Nachbarin den Boden nicht neu verlegen ließ; ihren Umzug und ihren Zeitaufwand bekam sie nicht ersetzt (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022, 35 O 233/20).

Hat der Nachbar nichts falsch gemacht, etwa weil ein Rohr in seiner Wand undicht wurde, haftet er dir in der Regel nicht. Eine Ausnahme gilt in Häusern mit Eigentumswohnungen: Kommt das Wasser aus Leitungen oder Geräten im Sondereigentum der Wohnung darüber, etwa aus einem geplatzten Schlauch, kann auch ohne Verschulden ein Ausgleichsanspruch bestehen, auch zwischen den Mietern der beiden Wohnungen (BGH, V ZR 230/12). Sonst bleiben der Vermieter für die Wohnung und deine Hausratversicherung für deine Sachen.

Trocknung, Gutachter und Handwerker in der Wohnung

Trocknung und Reparatur musst du dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die Arbeiten rechtzeitig ankündigen, außer sie wirken sich nur unerheblich aus oder müssen sofort erfolgen (§ 555a Abs. 2 BGB). Gutachter und Handwerker musst du nach Ankündigung hereinlassen, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, VIII ZR 289/13); die Begutachtung eines Wasserschadens gehört dazu. Verweigerst du die Mängelbeseitigung ohne berechtigten Grund, darfst du ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich nicht weiter mindern, und was du zusätzlich zur Minderung als Druckmittel zurückbehalten hast, musst du sofort nachzahlen (BGH, VIII ZR 12/18).

Eine qualifizierte Trocknungsfirma nimmt den Schaden laut Umweltbundesamt vor Beginn auf, misst die Feuchtigkeit und dokumentiert den Verlauf in Messprotokollen. Am Ende übergibt sie Arbeitsberichte, Messprotokoll, Abnahmeprotokoll und einen Nachweis des Stromverbrauchs. Lass dir Kopien geben, denn den Stromnachweis brauchst du für deine Erstattung.

Die Arbeiten folgen einer festen Reihenfolge.

Strom für die Trocknungsgeräte

Die Trocknungsgeräte hängen an deinem Stromzähler und laufen rund um die Uhr; im Köpenicker Fall liefen sie nach einem Schaden Ende März ununterbrochen bis mindestens 5. Mai. Diese Aufwandsentschädigung, im Gesetz Aufwendungsersatz, schuldet dir der Vermieter in angemessenem Umfang, auf Verlangen auch als Vorschuss (§ 555a Abs. 3 BGB). Pauschal geht das aber nicht: Das Landgericht Berlin wies eine Forderung von 5 € je Tag ab, weil die Mieter weder den Anschlusswert vom Typenschild noch die tägliche Laufzeit oder ihren Strompreis angegeben hatten (63 S 56/17). Am genauesten ist der Stromnachweis der Trocknungsfirma: Im Köpenicker Fall bezifferte sie den Mehrverbrauch auf 598,10 €, der Mieter legte seine Stromrechnung vor und bekam den Betrag als Schadensersatz zugesprochen. Ebenso genau misst ein Zwischenzähler zwischen Steckdose und Gerät. Fehlt beides, rechnest du mit den Angaben vom Typenschild.

Ein Beispiel: Zwei Kondenstrockner mit je 950 W Leistungsaufnahme laufen 21 Tage rund um die Uhr. 950 W nennt die Bedienungsanleitung des Trotec TTK 350 S als Höchstwert; nimm den Wert von deinem Typenschild. Als Strompreis sind 37 Cent je Kilowattstunde angesetzt, der Durchschnitt für Haushalte 2026 laut BDEW (Stand August 2026); für deine Rechnung zählt der Arbeitspreis aus deinem Stromvertrag.

Im Beispiel ist der Höchstwert angesetzt. Laufen die Geräte nicht ständig unter Volllast, verbrauchen sie weniger, und der Vermieter kann das einwenden. Leg der Forderung deshalb Fotos der Typenschilder, die Aufbau- und Abbautage und deine Stromrechnung bei. Hat ein Gerät einen Betriebsstundenzähler, wie ihn der Schaltplan in der Anleitung des TTK 350 S zeigt, fotografiere dessen Stand beim Aufbau und beim Abbau; dann kennst du die echte Laufzeit.

Wohnen während der Sanierung

Ist die Wohnung wegen des Schadens nicht bewohnbar, schuldest du für diese Zeit keine Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Vom Vermieter bekommst du Hotelkosten, wenn er dir Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB schuldet. Das Amtsgericht Köpenick sprach einem Mieter Hotelkosten für 63 Nächte zu, weil die vom Vermieter beauftragte Baufirma den Schaden verursacht hatte, aber nur bis zu dem Tag, an dem die Wohnung bei zügiger Renovierung wieder bewohnbar gewesen wäre. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verurteilte einen Vermieter zur Zahlung von Hotelkosten, weil er dem Mieter nach dem Ausfall von Küche und Bad zu spät eine Ersatzwohnung gestellt hatte (8 C 228/10).

Auch ohne Verschulden muss der Vermieter dir angemessene Kosten einer Ersatzunterkunft ersetzen, wenn die Wohnung während Trocknung und Reparatur unbewohnbar ist, auf Verlangen als Vorschuss (§ 555a Abs. 3 BGB). Das Amtsgericht Hamburg sprach einer Mieterin nach einem Rohrbruch auf dieser Grundlage Hotel- und Ersatzwohnungskosten zu, zog aber die Miete ab, die sie während der Sanierung nicht zahlen musste (41 C 14/14). Daneben kommt deine Hausratversicherung infrage, wenn sie die Ursache abdeckt, etwa Leitungswasser: Sie ersetzt die angefallenen Kosten für ein Hotel ohne Nebenkosten wie Frühstück, wenn die Wohnung unbewohnbar ist und dir auch ein bewohnbarer Teil nicht zuzumuten ist, bis die Wohnung wieder bewohnbar ist. Wie viele Tage höchstens und wie viel je Tag, steht in deinem Vertrag; die Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV lassen beides offen, die Verbraucherzentrale nennt bis zu 100 Tage als üblich.

Bietet der Vermieter eine Umsetzwohnung an, kläre schriftlich, ob und was du dafür zahlst. Was dir an Miete erspart bleibt, ist für den Vermieter ein Mietausfall; wie du die Minderung für Teilzeiträume berechnest, zeigt der Ratgeber Mietminderung bei Wasserschaden.

Bleibt der Vermieter untätig, kannst du nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe fristlos kündigen, weil er dir den vertragsgemäßen Gebrauch entzieht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB); wie du das richtig machst, steht im Ratgeber Fristlose Kündigung der Wohnung.

Nach der Sanierung: die Abnahme

Lass dir vor dem Abbau der Geräte das Messprotokoll mit den Endwerten zeigen, sonst streicht der Maler womöglich auf eine noch feuchte Wand. Geh die Räume bei Tageslicht durch und vergleiche mit deinen Fotos vom ersten Tag. Hattest du durch Schimmel gesundheitliche Beschwerden, kannst du nach einer Berliner Entscheidung eine schriftliche Bestätigung verlangen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei ist; dort hatte der Mieter seine Beschwerden mit einem ärztlichen Attest belegt (AG Tempelhof-Kreuzberg, 8 C 228/10).