Grundwasser im Keller: Was tun, und zahlt die Versicherung?

Woher das Wasser kommt

Grundwasser ist das unterirdische Wasser, das die Poren des Bodens ganz ausfüllt (Sättigungszone, § 3 Nr. 3 WHG). Wie tief es unter dem Gelände steht, hängt von Niederschlägen und Wasserentnahmen ab und schwankt deshalb. Nach langen Regenperioden oder einem Flusshochwasser steigt es, oft mit Verzögerung: Auch wenn der Fluss schon wieder fällt, kann das Grundwasser noch eine Zeit lang weiter steigen. Liegt es höher als die Unterkante des Kellers, drückt es gegen Wände und Bodenplatte. Fachleute sprechen dann von drückendem Grundwasser, und es dringt durch Fugen, Risse und undichte Rohrdurchführungen ein.

Nicht jedes Wasser im Keller ist Grundwasser. Die Ursache entscheidet über das Gegenmittel und darüber, ob eine Versicherung zahlt. Die Erkennungszeichen sind Faustregeln aus der Praxis; sicher klärt die Ursache erst ein Fachbetrieb oder Gutachter:

Zwei Faustproben helfen beim Eingrenzen, ersetzen aber keine Messung. Für die Leitung schließt du alle Hähne, notierst den Stand des Wasserzählers und liest ihn nach einigen Stunden ohne Verbrauch erneut ab; hat er sich bewegt, verliert eine Leitung Wasser. Für Kondenswasser klebst du ein Stück Alufolie dicht auf die feuchte Wand und schaust nach ein bis zwei Tagen nach: Tropfen auf der Raumseite sprechen für Kondenswasser, Feuchte darunter für Wasser aus der Wand. Kondenswasser bildet sich, wenn warme Sommerluft im kühlen Keller abkühlt; lüfte dann nur in den kühlen Abend-, Nacht- oder Morgenstunden.

Die ersten Stunden: Strom, Sicherheit, Beweise

Ob Grundwasser, Rückstau oder Rohrbruch: Die ersten Schritte sind gleich.

1. 01
   Strom aus, bevor du hineingehst. Betritt einen überfluteten Keller nur, wenn sicher ist, dass die Stromversorgung unterbrochen ist, und fass kein Metallgeländer an, das ins Wasser führt. Kommst du nicht trocken an den Sicherungskasten, weißt du nicht sicher, welche Sicherung den Keller versorgt, oder steht der Hausanschluss selbst im Wasser, bleib draußen und lass den Strom vom Netzbetreiber abschalten, in Berlin über die Störungsnummer von Stromnetz Berlin, 0800 211 2525. Mit Solaranlage oder Batteriespeicher kann auch danach noch Spannung anliegen. Wieder einschalten lässt du erst, wenn ein Elektrofachbetrieb Anlage und Sicherungen geprüft hat.
2. 02
   Bei Öl oder Einsturzgefahr die 112. Schwimmt ein Ölfilm auf dem Wasser, ruf die Feuerwehr: Das Öl muss gebunden sein, bevor gepumpt wird, sonst legt es sich auf die Wände. Ist das Haus stark beschädigt, halt Abstand und wähle ebenfalls den Notruf.
3. 03
   Wasserstand markieren und fotografieren. Bevor du etwas wegräumst, fotografierst du alle Schäden, markierst den Wasserstand an der Wand und legst eine Liste der beschädigten Sachen an. Was weg muss, stimmst du vorher mit dem Versicherer ab.
4. 04
   Sachen nach oben bringen. Was noch trocken ist, kommt aus dem Keller oder auf Regale. Nasse Elektrogeräte schließt du erst wieder an, wenn ein Fachbetrieb sie geprüft hat. Trag Gummistiefel und Handschuhe und vermeide Hautkontakt mit dem Wasser.
5. 05
   Melden. Als Mieter zeigst du den Schaden unverzüglich dem Vermieter an (§ 536c Abs. 1 BGB); wie es in der Mietwohnung weitergeht, steht im Ratgeber Wasserschaden in der Mietwohnung. Melde ihn auch deinem Versicherer (§ 30 Abs. 1 VVG), selbst wenn du Grundwasser vermutest: Ob nicht doch Rückstau oder eine Leitung die Ursache war, klärt erst die Prüfung.
6. 06
   Täglich nachsehen. Kontrolliere den Wasserstand an deiner Markierung. Steigt er weiter, obwohl es nicht mehr regnet, spricht das für Grundwasser.

Abpumpen oder nicht?

Bei Grundwasser kann sofortiges Abpumpen schaden. Steigt das Grundwasser über die Unterkante des Hauses, wirken Druck und Auftrieb auf das Gebäude, und der Auftrieb wächst mit dem Wasserstand. Wird er größer als das Gewicht des Hauses, schwimmt es auf. Häufig sind Wände und Bodenplatte für diesen Druck nicht ausgelegt und können beschädigt werden. Solange der Keller voll ist, hält das Wasser innen dagegen; pumpst du ihn leer, fällt dieser Gegendruck weg.

Die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums rät deshalb, mit dem Auspumpen erst zu beginnen, wenn auch außerhalb des Gebäudes der Wasserstand sinkt, und dabei immer den Druck des Grundwassers zu beachten. Gefährden Auftrieb oder Wasserdruck die Standsicherheit, nennt die Fibel es sogar die einfachste und kurzfristig wirksamste Gegenmaßnahme, das Gebäude teilweise oder ganz zu fluten, am besten mit sauberem Wasser; ob und wie hoch, ermitteln Fachleute für Standsicherheit für das einzelne Haus. Bei sehr hohem Grundwasser rät die Bayerische Ingenieurekammer-Bau, vor dem Abpumpen Fachleute zu fragen. Die Erkennungszeichen im Vergleich unten sind Faustregeln; bist du unsicher, pumpst du den Keller nicht leer.

Selbst pumpen oder eine Firma holen

Kleinere Mengen pumpst du mit einer Tauchpumpe für Schmutzwasser ab, angeschlossen an eine trockene Steckdose außerhalb des überfluteten Raums, die über einen FI-Schutzschalter von höchstens 30 mA abgesichert ist. Leg den Schlauch so, dass das Wasser vom Haus weg abläuft und nicht in den Lichtschacht zurück. Die Feuerwehr hilft bei Unwetter nach Dringlichkeit; kleinere Wasserschäden sollst du nach dem Rat der Berliner Feuerwehr selbst beseitigen und den Notruf für dringende Fälle frei halten.

Bei viel Wasser, Schlamm oder Öl holst du eine Fachfirma für Wasserschadensanierung. Lass dir vorher sagen, was Anfahrt, Stunde, Pumpe und Trocknungsgeräte kosten. Danach müssen nasse Bauteile bis in alle Schichten durchtrocknen; das kann mehrere Wochen dauern und braucht Lüftung und Trocknungsgeräte. Notiere den Stromzähler vor und nach der Trocknung.

Zahlt die Versicherung bei Grundwasser im Keller?

Meist nicht. Wohngebäude- und Hausratversicherung schließen Schäden durch Grundwasser in den Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV aus, ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen (VGB 2022 A 4.5.3, VHB 2022 A 5.4.3, Stand Juni 2026). Auch der Elementarschutz zahlt nur für eine Überschwemmung, und dazu zählt Grundwasser nur, wenn es infolge von Regen oder Hochwasser an die Erdoberfläche getreten ist und das Grundstück oder unmittelbar angrenzende Flächen wie Nachbargrundstücke, Straßen oder Gehwege überflutet hat (VGB A 5.4.1, A 5.5.3). Die Verbraucherzentrale bringt es auf den Punkt: Entscheidend ist, ob das Wasser von außen oberflächlich sichtbar war, bevor es ins Haus kam. Musterbedingungen sind unverbindlich; dein Vertrag kann abweichen.

Fotografiere bei Regen oder Hochwasser deshalb auch Garten, Hof und Straße. Als Mieter gilt für dich dasselbe: Deine Hausratversicherung schließt Grundwasser ebenso aus, auch für Sachen im Kellerabteil. Welche Gefahren der Elementarschutz sonst umfasst und für wen er sich lohnt, erklärt der Ratgeber Elementarschäden.

Mieter, Wohnungseigentümer, Hauseigentümer: wer handeln muss

Mieter

Ein nasser Keller, der zur Wohnung gehört, ist ein Mangel, und den musst du dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Versäumst du das, haftest du für den Schaden, der dadurch entsteht, und verlierst Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter deshalb nicht helfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Abdichten und trockenlegen muss der Vermieter, denn er muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).

Für deine beschädigten Sachen haftet er nur in drei Fällen: Der Mangel bestand schon bei Vertragsschluss, er hat ihn zu vertreten, oder er ist mit der Beseitigung in Verzug (§ 536a Abs. 1 BGB). Selbst reparieren und die Kosten verlangen darfst du nur, wenn er in Verzug ist oder die sofortige Reparatur nötig ist, um das Haus zu erhalten (§ 536a Abs. 2 BGB). Wie viel Miete du mindern darfst, steht im Ratgeber Mietminderung bei Wasserschaden.

Wohnungseigentümer

Außenwände und Bodenplatte gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Abdichtung ist Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, über die die Eigentümer beschließen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); die Kosten tragen alle nach ihren Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Melde Feuchte deshalb schriftlich der Verwaltung, mit Fotos und Datum, damit das Thema auf die Tagesordnung kommt.

Hauseigentümer

Wer ein Haus besitzt, muss es selbst gegen Grundwasser schützen. Die Berliner Senatsverwaltung schreibt dazu: Weil sich die Grundwasserstände außer in engen Bereichen um die Wasserwerke nicht großflächig regulieren lassen, muss der Eigentümer Vernässungsschäden am Gebäude selbst beheben. Geht die Vernässung nicht auf Planungs- oder Baufehler zurück, entscheidet die Berliner Wasserbehörde auf Antrag positiv über eine nötige Absenkung des Grundwassers, sofern es sich ableiten lässt; sonst bleibt nur die bauliche Abdichtung. In Berlin scheiterten Eigentümer aus dem Rudower Blumenviertel 2022 mit der Klage, das Land müsse eine Brunnenanlage weiterbetreiben, die dort das Grundwasser absenkte; das Gericht verwies unter anderem darauf, dass sie ihre Keller nicht ordnungsgemäß abgedichtet hatten (VG Berlin, Urteil vom 8. November 2022, VG 10 K 414/20).

Was die Beseitigung kostet

Feste Preise gibt es nicht, denn Ursache, Wassermenge und Bauweise machen jeden Fall anders. Ein Angebot wird vergleichbar, wenn es diese Posten getrennt ausweist:

• Abpumpen: Anfahrt, Stunden, Pumpe
• Trocknung: Zahl der Geräte, Miete je Tag, geschätzte Dauer, Stromverbrauch
• Entsorgung durchnässter Sachen und Baustoffe
• Ursachensuche: Bausachverständiger oder Fachleute für Standsicherheit
• Abdichtung: Verfahren, Fläche oder Länge, Gewährleistung

Den größten Unterschied macht das Abdichtungsverfahren. Eine defekte Außenabdichtung lässt sich nur erneuern, wenn der untere Bereich des Hauses freigegraben wird. Eine Innentrogabdichtung ist deutlich teurer und technisch weitaus schwieriger als andere Maßnahmen. Gezielte Arbeiten an einer Schwachstelle, etwa an einer Rohrdurchführung oder einer Fuge zwischen Fundament und Kellersohle, sind dagegen begrenzte Eingriffe. Für Handwerkerarbeiten in deinem Haushalt kannst du 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr, von der Einkommensteuer abziehen, wenn du eine Rechnung hast und überweist (§ 35a Abs. 3 und 5 EStG). Werbungskosten, etwa bei einem vermieteten Haus, was eine Versicherung erstattet und Arbeiten, für die du einen zinsverbilligten Förderkredit oder steuerfreien Zuschuss nutzt, zählen nicht (§ 35a Abs. 3 Satz 2 und Abs. 5 Satz 1 EStG, BMF-Schreiben zu § 35a, Rn. 41).

Keller dauerhaft trocken: Abdichtung und Vorbeugung

Plane jede Abdichtung nach dem höchsten Grundwasserstand, der an deinem Ort zu erwarten ist, nicht nach dem heutigen. Gegen drückendes Grundwasser gibt es zwei Grundtypen. Bei der Weißen Wanne bestehen Außenwände und Bodenplatte aus wasserundurchlässigem Beton; zusätzliche Dichtungsbahnen braucht sie nicht, Schwachstellen sind die Arbeitsfugen. Gebaut wird sie beim Neubau. Die Schwarze Wanne nach DIN 18533 umschließt Wände und Bodenplatte von außen mit einer Abdichtung. Von außen nach innen ist sie so aufgebaut:

Im Bestand ist das schwieriger. Ist die Außenabdichtung defekt, bleibt neben dem Freigraben die Abdichtung von innen: an einzelnen Fehlstellen durch Verpressen oder eine Gelmasse, gegen drückendes Wasser als Innentrog, der den Wasserdruck abfängt. Abdichtungen gegen drückendes Wasser sollten mindestens 30 cm über den höchsten zu erwartenden Wasserstand reichen, bei lehmigem, schlecht durchlässigem Boden bis 30 cm über das Gelände, auch wenn das Grundwasser tiefer bleibt; sonst kann aufgestautes Wasser über die Oberkante hinter die Abdichtung laufen. Eine Hausdrainage ist für Sickerwasser gedacht, nicht für Grundwasser: Nach dem Leitfaden der Kölner Stadtentwässerung darf Grundwasser nicht über eine Drainage abgeleitet und eine Drainage nie an den Kanal angeschlossen werden; in Berlin geht beides nur mit Genehmigung (siehe unten).

Bis der Keller dicht ist, passt du die Nutzung an: Regale mit Abstand zum Boden, keine Papiere, Fotos oder Elektronik auf dem Kellerboden, Steckdosen und Verteiler möglichst oberhalb des zu erwartenden Wasserstands, Heizöltanks verankert.

Schutz vor Rückstau

Gegen Rückstau aus dem Kanal schützen ein Rückstauverschluss oder eine Abwasserhebeanlage. Ein Rückstauverschluss genügt nur für untergeordnet genutzte Räume, in denen eine Überflutung weder die Gesundheit noch wesentliche Sachwerte gefährdet, wenn die Abläufe Gefälle zum Kanal haben, während eines Rückstaus ungenutzt bleiben können und den Bewohnern ein WC oberhalb der Rückstauebene bleibt; sonst ist eine Hebeanlage nötig. Für Dusche, Toilette oder Waschmaschine im Souterrain raten auch die Berliner Wasserbetriebe zur Hebeanlage. Rückstauverschlüsse müssen für das Abwasser zugelassen sein und halbjährlich gewartet werden. Als Rückstauebene gilt, wenn die Behörde nichts anderes festlegt, die Straßenoberkante an der Anschlussstelle; jeder Ablauf darunter braucht Schutz.

In Berlin muss Toiletten, Bodenabläufe, Spülen und Waschbecken auf eigene Kosten gegen Rückstau sichern, wer Abwasser einleitet, und dazu zählt die Abwasserbeseitigungssatzung ausdrücklich auch Mieter (§ 6 Abs. 6 i. V. m. § 2 Abs. 6 AWS); als Mieter fragst du den Vermieter, ob die Abläufe im Keller gesichert sind, denn einbauen lassen darfst du eine Sicherung nur mit seiner Zustimmung. Schadenersatz für Rückstau nach Hochwasser, Starkregen oder Schneeschmelze zahlen die Wasserbetriebe nicht (§ 15 Abs. 1 AWS).

Wenn die Versicherung nicht zahlt

Lehnt der Versicherer ab, lohnt sich ein geordneter Weg.

Zahlt keine Versicherung, haften manchmal andere. Mängelansprüche gegen das Bauunternehmen verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB); hat es einen Mangel arglistig verschwiegen, kannst du sie auch danach noch durchsetzen (§ 634a Abs. 3 BGB). Ein Verkäufer, der einen bekannten nassen Keller arglistig verschwiegen hat, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Und als Mieter kannst du dich in den drei Fällen des § 536a BGB an den Vermieter halten.