Zweitwohnsitz anmelden: So meldest du eine zusätzliche Wohnung an

Haupt- oder Nebenwohnung bestimmen

Melderechtlich ist eine Wohnung jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird (§ 20 BMG) – also auch ein WG-Zimmer, das Zimmer bei den Eltern oder ein Wohnwagen, der nicht oder nur gelegentlich bewegt wird. Hast du mehrere Wohnungen in Deutschland, ist genau eine davon die Hauptwohnung; zwei Hauptwohnungen gibt es nicht (Nummer 21.1 BMGVwV). Drei Begriffe entscheiden, was du einträgst und was es kostet:

Wählen kannst du den Status deshalb nicht, auch nicht, um Steuer zu sparen. Ein Beispiel: Du arbeitest in Berlin, fährst sonntagabends hin und freitagnachmittags zurück in deine bisherige Wohnung in Leipzig. Damit verbringst du fünf von sieben Nächten in Berlin, und wenn du nicht verheiratet bist, wird Berlin deine Hauptwohnung und Leipzig die Nebenwohnung. Erst wenn sich nicht eindeutig sagen lässt, welche Wohnung du vorwiegend nutzt, zählt der Schwerpunkt deiner Lebensbeziehungen (§ 22 Abs. 3 BMG). Anhaltspunkte dafür sind etwa die Art der Wohnung, persönliche Bindungen und Vereinsmitgliedschaften (Nummer 22.3 BMGVwV).

Verheiratete, Kinder und typische Lagen

Für Verheiratete und eingetragene Lebenspartner, die nicht dauernd getrennt leben, gilt eine Sonderregel: Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie (§ 22 Abs. 1 BMG), unabhängig davon, wo du selbst die meiste Zeit verbringst (Nummer 22.1.1 BMGVwV). Lebt deine Familie in Leipzig, bleibt Leipzig im Beispiel also Hauptwohnung. Hat jeder Ehepartner nur eine eigene Wohnung und nutzt ihr keine gemeinsam, ist jede davon die alleinige Wohnung ihres Bewohners (Nummer 22.1.2 BMGVwV). Typische Lagen im Überblick:

Wann du den Zweitwohnsitz anmelden musst

Nicht jeder Aufenthalt in einer weiteren Wohnung löst die Meldepflicht aus. Ab wann du dich anmelden musst:

• Dienstliche Unterkunft: Wer gemeldet ist und für Wehrdienst, Bundesfreiwilligendienst oder einen Lehrgang im öffentlichen Dienst eine Gemeinschafts- oder andere dienstliche Unterkunft bezieht, meldet sich dort nicht an; für Berufs- und Zeitsoldaten sowie den Vollzugsdienst bei Bundes- und Landespolizei gilt das nur, wenn die Unterkunft höchstens zwölf Monate bezogen wird (§ 27 Abs. 1 BMG).
• Ausnahmen von diesen Ausnahmen: Die Zeitregeln gelten nicht für Spätaussiedler und ihre Familienangehörigen bei Verteilung nach § 8 Bundesvertriebenengesetz sowie für Asylbewerber und andere Ausländer, die vorübergehend eine Aufnahmeeinrichtung oder zugewiesene Unterkunft beziehen (§ 27 Abs. 3 BMG).

Unterlagen für die Anmeldung

Für die Nebenwohnung brauchst du dieselben Unterlagen wie bei jedem Umzug: den Meldeschein, also das Anmeldeformular deiner Gemeinde, einen gültigen Personalausweis oder Pass und die Wohnungsgeberbestätigung oder das Zuordnungsmerkmal des Wohnungsgebers (§ 23 Abs. 1 BMG). Den Ausweis legst du im Original vor, Kopien lässt die Meldebehörde nicht zu (Nummer 17.1.3 BMGVwV). Wer dir die Bestätigung ausstellt – Vermieter, Hauptmieter oder bei der eigenen Wohnung du selbst –, erklärt der Ratgeber zur Wohnungsgeberbestätigung.

Achte darauf, dass das Einzugsdatum stimmt und dein Name einzeln darauf steht: Ziehst du in eine WG, unterschreibt der Hauptmieter, nicht irgendein Mitbewohner.

Bei der Anmeldung musst du außerdem alle weiteren Wohnungen im Inland angeben und sagen, welche deine Hauptwohnung ist (§ 21 Abs. 4 Satz 1 BMG). Berlin hat dafür ein eigenes Formular „Anmeldung des Zweitwohnsitzes oder der Nebenwohnung“. Bekommst du einen vorausgefüllten Meldeschein, prüf, ob deine bisherige Wohnung mit dem richtigen Status weitergeführt und nicht als aufgegeben eingetragen ist; falsche Angaben berichtigst und fehlende ergänzt du dort (§ 23 Abs. 2 BMG).

Anmelden: Behörde, Kosten, Termin

Zuständig ist die Meldebehörde am Ort der neuen Wohnung, meist Bürgeramt oder Einwohnermeldeamt genannt. Die zwei Wochen beginnen mit dem Einzug, nicht mit dem Mietvertrag (§ 17 Abs. 1 BMG). Ob du online anmelden kannst, zeigt das Portal deiner Gemeinde: Prüf dort, ob der Onlinedienst ausdrücklich auch Nebenwohnungen annimmt.

Die Meldebestätigung ist überall kostenlos (§ 24 Abs. 2 BMG). Ob die Anmeldung selbst etwas kostet, regelt das Gebührenrecht deines Landes oder deiner Gemeinde; die Dienstleistungsseite „Nebenwohnung anmelden“ deines Bürgeramts nennt die Gebühr, falls es eine gibt. Meldest du dich nicht, falsch oder zu spät an, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 1.000 € (§ 54 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BMG). Dasselbe gilt, wenn du später einen Wechsel der Hauptwohnung nicht innerhalb von zwei Wochen meldest (§ 21 Abs. 4 Satz 2 und § 54 Abs. 2 Nr. 6 BMG). Hast du die Frist verpasst, meldest du dich sofort mit dem richtigen Einzugsdatum an. Beim Termin gehst du so vor:

1. 01
   Status nennen. Sag gleich zu Beginn, dass du eine zusätzliche Wohnung anmeldest und welche Wohnungen bestehen bleiben.
2. 02
   Daten abgleichen. Vergleiche Namen, Anschriften, Einzugsdatum und Wohnungsstatus mit deinen Unterlagen.
3. 03
   Unterschreiben. Bestätige die Angaben mit deiner Unterschrift; die Wohnungsgeberbestätigung bekommst du zurück.
4. 04
   Meldebestätigung prüfen. Kontrolliere, ob dort Haupt- und Nebenwohnung so stehen, wie du sie angegeben hast.

Zweitwohnungsteuer an deinem Ort prüfen

Meldestatus und Zweitwohnungsteuer sind zwei getrennte Vorgänge. Die Steuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, über die die Länder entscheiden (Art. 105 Abs. 2a GG); erhoben wird sie in der Regel durch eine Satzung der Gemeinde, in Bayern etwa auf Grundlage von Art. 2 und 3 des Kommunalabgabengesetzes, in Stadtstaaten wie Berlin durch ein Landesgesetz. Eine bundesweite Regel gibt es deshalb nicht: Ob überhaupt Steuer anfällt, wie hoch sie ist, wovon sie berechnet wird und welche Ausnahmen gelten, unterscheidet sich von Ort zu Ort.

So findest du die Regel deines Ortes: Such auf der Website der Gemeinde nach „Zweitwohnungsteuer“ und öffne die verlinkte Satzung. Dort stehen der Steuersatz und die Grundlage, von der er berechnet wird, die Ausnahmen, die Frist für Anzeige oder Erklärung und welche Nachweise du beilegst. Übernimm keine Ausnahme aus einer anderen Stadt: In Berlin befreit ein Studium gar nicht und der Beruf nur Verheiratete oder Verpartnerte, deren gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Berlins liegt.

Wer die Anmeldung auslässt, spart die Steuer nicht. In Berlin gilt eine Wohnung, in der du wohnst, ohne mit ihr gemeldet zu sein, steuerlich trotzdem als Nebenwohnung, wenn du dich mit ihr hättest melden müssen (§ 2 Abs. 4 BlnZwStG). Dazu riskierst du das Bußgeld für die versäumte Anmeldung.

Doppelte Haushaltsführung beim Pendeln

Pendelst du beruflich und unterhältst am Heimatort einen eigenen Hausstand, also eine Wohnung, an deren Kosten du dich finanziell beteiligst, kann die Nebenwohnung eine doppelte Haushaltsführung sein. Dann setzt du ihre Unterkunftskosten bis 1.000 € im Monat als Werbungskosten ab (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG). Die Zweitwohnungsteuer gehört laut Bundesfinanzhof zu diesen Unterkunftskosten und zählt deshalb in die 1.000 € hinein (Urteil vom 13. Dezember 2023, VI R 30/21). Die übrigen Voraussetzungen und Pauschalen erklärt der Ratgeber Umzug wegen Arbeit.

Zweitwohnungsteuer in Berlin

Berlin besteuert jede Nebenwohnung, die dir als Eigentümer, Mieter oder sonst Nutzungsberechtigtem für den persönlichen Lebensbedarf dient (§ 2 Abs. 2 BlnZwStG). Als Wohnung zählt dabei nur, was eine eigene Haushaltsführung ermöglicht: mit Küche oder Kochgelegenheit, Bad oder Dusche und einer Toilette in der Wohnung (§ 2 Abs. 1 BlnZwStG).

Außerdem sind nach § 2 Abs. 5 BlnZwStG keine Zweitwohnungen:

• Wohnungen in Pflegeheimen und Einrichtungen für pflegebedürftige oder behinderte Menschen
• Wohnungen, die aus therapeutischen oder sozialpädagogischen Gründen zur Verfügung gestellt werden
• Wohnungen der Jugendhilfe, die Erziehungszwecken dienen
• Lauben und andere Räume im Kleingarten nach dem Bundeskleingartengesetz
• Räume in Frauenhäusern und im Strafvollzug

Liegt deine Hauptwohnung in einer dieser Einrichtungen, ist auch deine Nebenwohnung keine Zweitwohnung. Weitere Ausnahmen gibt es nicht; persönliche Gründe wie Beruf, Ausbildung oder Studium zählen darüber hinaus nicht, betont die Senatsverwaltung für Finanzen.

Steuerhöhe: 20 % der Nettokaltmiete

Seit 2025 beträgt die Steuer 20 % der Nettokaltmiete (§ 6 BlnZwStG); von 2019 bis 2024 waren es 15 %, davor 5 %. Maßgeblich ist das Jahr, für das die Steuer anfällt: Beginnt deine Steuerpflicht 2024, zahlst du für 2024 noch 15 % und ab 2025 20 %. Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten und ohne Zuschläge, etwa für ein möbliertes Zimmer. Angesetzt wird die Nettokaltmiete des ersten vollen Monats, multipliziert mit den Monaten, in denen die Steuerpflicht im Jahr besteht (§ 5 Abs. 1 BlnZwStG). Ziehst du nicht am Monatsersten ein, beginnt die Steuerpflicht am Ersten des Folgemonats (§ 3 Abs. 2 BlnZwStG).

Für eine eigene oder kostenlos überlassene Wohnung setzt das Finanzamt den Wert aus dem Mietspiegel an (§ 5 Abs. 2 BlnZwStG), ebenso, wenn du die Miete an Angehörige oder an deinen Arbeitgeber zahlst (§ 5 Abs. 3 BlnZwStG). Nutzt du eine Wohnung mit anderen, zahlst du nur für deinen Anteil: deine Zimmer plus den gleichen Teil an den gemeinsamen Räumen (§ 2 Abs. 3 BlnZwStG). Beispiel mit angenommener Miete: Einzug am 15. März in eine Einzimmerwohnung mit 520 € Nettokaltmiete im Monat. Mit deinem Einzugstag und deiner Miete rechnet der Rechner unter dem Rechenweg, auch die Frist für die Erklärung.

Ab dem zweiten Jahr zählen alle zwölf Monate: 520 € × 12 × 20 % ergibt 1.248 € im Jahr. Die Miete ermittelt das Finanzamt im ersten Jahr der Steuerpflicht und danach alle drei Jahre neu; sinkt sie zwischendurch, kannst du das anzeigen, und zwar bis zum 31. Dezember des Jahres, für das die niedrigere Miete gelten soll (§ 4 Abs. 2 BlnZwStG).

Erklärung, Frist und Zahlung

Die Erklärung gibst du auf dem amtlichen Vordruck per Post beim Finanzamt Mitte/Tiergarten ab, das für ganz Berlin zuständig ist, mit einer Kopie des Mietvertrags (§ 8 Abs. 2 BlnZwStG). Frist ist der 31. Mai des Jahres, für das die Steuer ermittelt wird; beginnt die Steuerpflicht nach dem 1. Mai, endet die Frist mit Ablauf des folgenden Monats (§ 8 Abs. 1 BlnZwStG), bei Steuerpflicht ab dem 1. Juli also am 31. August, im Beispiel oben mit Beginn am 1. April am 31. Mai. Etwa einen Monat nach der Anmeldung schreibt dir das Finanzamt in der Regel von selbst; kommt kein Brief, musst du die Erklärung trotzdem abgeben. Fällig ist die Steuer am 15. Juli, und kommt der erste Bescheid später, zahlst du innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe (§ 10 BlnZwStG).

Nach der Anmeldung: Rundfunk und Abmeldung

Für die Nebenwohnung zahlst du keinen zweiten Rundfunkbeitrag, wenn deine Hauptwohnung beim Beitragsservice auf dich angemeldet ist, bei Verheirateten und Verpartnerten mit gemeinsamer Hauptwohnung auch auf den Partner: Auf Antrag befreit er die Nebenwohnung. Voraussetzung ist, dass du mit Haupt- und Nebenwohnung gemeldet bist; als Nachweis dient die Meldebescheinigung für beide Wohnungen oder eine Kopie des Zweitwohnungsteuerbescheids. Die Befreiung gilt nur für dich, weitere Erwachsene in der Nebenwohnung prüft der Beitragsservice gesondert. Wie du das Beitragskonto beim Umzug umstellst, erklärt der Ratgeber Rundfunkbeitrag beim Umzug.

Ändert sich später, welche Wohnung du vorwiegend nutzt, etwa weil die Familie nachzieht, teilst du das innerhalb von zwei Wochen der Meldebehörde der neuen Hauptwohnung mit (§ 21 Abs. 4 Satz 2 BMG); wie das geht, steht im Ratgeber Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz tauschen. Gibst du die Nebenwohnung auf, meldest du sie bei der Meldebehörde der Nebenwohnung oder der Hauptwohnung ab (§ 21 Abs. 4 Satz 3 BMG, Nummer 21.4 BMGVwV); Einzelheiten im Ratgeber Zweitwohnsitz abmelden. In Berlin endet die Steuerpflicht dann am Ende des Vormonats, wenn du nicht am Monatsletzten ausziehst, und du teilst dem Finanzamt das Ende mit (§ 3 Abs. 2 BlnZwStG).