Wann ist die Wohnungsübergabe? So planst du Auszug und Einzug

Wann du die alte Wohnung zurückgeben musst

Nach § 546 Absatz 1 BGB musst du die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Eine Uhrzeit nennt das Gesetz nicht; den genauen Termin vereinbarst du mit dem Vermieter. Kündigst du mit der gesetzlichen Frist, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, und das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Absatz 1 BGB). Geht deine Kündigung bis zum dritten Werktag im März zu, endet es also mit Ablauf des 31. Mai. Ein anderes Ende gilt, wenn dein Vertrag befristet ist oder du mit dem Vermieter ein anderes Datum vereinbarst, etwa in einem Aufhebungsvertrag.

Bis zum Ende der Mietzeit darfst du die Wohnung nutzen (§ 535 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ist nichts anderes vereinbart, darfst du sie auch früher zurückgeben (§ 271 Absatz 2 BGB). Von der Miete befreit dich das nicht; sie läuft bis zum Vertragsende weiter, auch wenn du schon ausgezogen bist (§ 537 Absatz 1 BGB). Überlässt der Vermieter die Wohnung vorher einem Nachmieter, musst du für diese Zeit keine Miete mehr zahlen (§ 537 Absatz 2 BGB).

Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, vereinbare den Termin ausdrücklich, zum Beispiel am letzten Werktag davor, und lass ihn dir schriftlich bestätigen. Zur Rückgabe gehören alle Schlüssel, auch nachgemachte, Briefkasten-, Keller- und Garagenschlüssel, und die geräumten Nebenräume, die du mitgemietet hast.

Vorenthalten ist die Wohnung allerdings nur, wenn die ausbleibende Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, VIII ZR 214/16).

Wann du die neue Wohnung übernimmst

Die neue Wohnung bekommst du zum vereinbarten Mietbeginn. Der Vermieter muss sie dir dann in einem Zustand überlassen, in dem du sie vertragsgemäß nutzen kannst (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Lege die Übergabe vor den Tag, an dem der Umzugswagen kommt, besser ein bis zwei Tage davor: Dann hältst du den Zustand in Ruhe fest, misst aus, putzt und bohrst die ersten Löcher, bevor Möbel im Weg stehen. Ein paar Tage Überschneidung beider Verträge kosten doppelte Miete, schaffen aber diesen Puffer; wann sich das rechnet, zeigt der Ratgeber doppelt Miete zahlen beim Umzug.

Bekommst du die Schlüssel schon vor Mietbeginn, halte schriftlich fest, wofür: nur zum Ausmessen, für bestimmte Arbeiten oder schon zum Einräumen. Kläre dabei, ob für diese Tage Miete anfällt. Ein früher Schlüssel ändert den vereinbarten Mietbeginn nicht von selbst.

Halte bei der Übergabe jeden Mangel im Protokoll fest.

Mängel, die sich erst später zeigen, meldest du dem Vermieter unverzüglich (§ 536c Absatz 1 BGB).

Das Einzugsprotokoll brauchst du auch beim Auszug. Willst du dich später darauf berufen, dass du die Wohnung unrenoviert übernommen hast, musst du das beweisen (BGH, VIII ZR 185/14). Fotografiere deshalb Wände, Decken, Türen und Böden, bevor du selbst streichst.

Bitte bei der Übergabe auch um die Wohnungsgeberbestätigung: Der Vermieter muss dir den Einzug innerhalb von zwei Wochen bestätigen, und in derselben Frist meldest du dich bei der Meldebehörde an (§ 19 Absatz 1, § 17 Absatz 1 BMG).

Terminplan für beide Wohnungen

Plane vom bestätigten Rückgabetermin der alten Wohnung rückwärts. Direkt davor liegt ein Puffer für Unvorhergesehenes, davor Reinigung und Restarbeiten in der leeren Wohnung, davor die letzte Ladung. Für den Umzugstag brauchst du an beiden Adressen eine Haltezone, deren Schilder mindestens drei volle Tage vorher stehen müssen, sonst kann ein zuvor erlaubt geparktes Auto nicht auf Kosten seines Halters abgeschleppt werden (BVerwG, 3 C 25.16).

Das folgende Beispiel ist frei gewählt: Die neue Wohnung ist ab Mittwoch gemietet, das alte Mietverhältnis endet am folgenden Dienstag, die Rückgabe ist für Dienstag um 14 Uhr bestätigt.

Zwischen letzter Ladung und Rückgabe liegen so zwei Tage. Wird es enger, verschiebe die Arbeiten in der neuen Wohnung, nicht die in der alten: Bohren und Streichen kannst du dort auch nach dem Einzug.

Ob in die Tage vor der Rückgabe auch Streichen gehört, entscheidet dein Mietvertrag. Ohne wirksame Vereinbarung sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Aus einer vorgedruckten Klausel musst du nur renovieren, wenn drei Dinge zusammenkommen: Die Klausel knüpft an den Zustand der Räume an, nicht an feste Jahre; die Wohnung war bei Mietbeginn renoviert, oder du hast einen angemessenen Ausgleich bekommen; und die Räume sind nach deiner Mietzeit renovierungsbedürftig. Wie du deine Klausel prüfst und was unabhängig davon gilt, etwa bei kräftig bunten Wänden, steht im Ratgeber Renovieren bei Auszug. Musst du streichen, plane die Tage dafür vor der letzten Reinigung ein, damit die Farbe bis zur Rückgabe trocken ist.

Das Sonntagsfahrverbot gilt für Lastwagen über 7,5 t und für Anhänger hinter Lastwagen, wenn sie Güter geschäftsmäßig oder gegen Entgelt befördern, an Sonn- und Feiertagen von 0 bis 22 Uhr (§ 30 Absatz 3 StVO). Einen Möbelwagen über 7,5 t, mit dem ein Umzugsunternehmen fährt, betrifft es also, deinen eigenen Transporter nicht. Was an Sonn- und Feiertagen beim Umzug sonst gilt, steht unter Umzug am Feiertag.

Übergabetermine abstimmen

Schick für jede Wohnung einen eigenen Terminvorschlag mit Datum, Uhrzeit, Adresse und Zweck: „Übergabe beim Einzug“, „Vorbesichtigung“ oder „Rückgabe beim Auszug“. Trag erst den bestätigten Termin in deinen Umzugsplan ein.

Eine Vorbesichtigung der alten Wohnung etwa zwei Wochen vor der Rückgabe lohnt sich: Du erfährst, was der Vermieter beanstandet, und kannst prüfen, ob er es verlangen darf, bevor du Arbeitszeit dafür einplanst.

Sammle alle Schlüssel ein, auch die bei Nachbarn, Angehörigen oder Helfern. Kannst du nicht selbst kommen, schick eine Vertretung mit Vollmacht für die Wohnungsübergabe.

Protokoll und Schlüssel bei der Übergabe

Plane für die Begehung einen eigenen Zeitblock bei Tageslicht und geh Raum für Raum vor, Keller und Dachboden eingeschlossen. Lies Strom-, Gas- und Wasserzähler gemeinsam ab, notiere die Zählernummern und zähle die Schlüssel nach Art und Anzahl. Ein Protokoll beschreibt den Zustand, eine Zusage darin kann dich aber zusätzlich verpflichten; unterschreibe deshalb keine Kosten- oder Arbeitszusage, die du nicht geben willst. Wie du Mängel so beschreibst, dass sie als Beweis taugen, abweichende Auffassungen festhältst und was sonst ins Protokoll gehört, zeigt der Ratgeber Übergabeprotokoll Wohnung mit einer Vorlage zum Ausfüllen.

Lass dir die Rückgabe mit Datum, Uhrzeit und Zahl der Schlüssel quittieren, und wirf Schlüssel nie unbestätigt in den Briefkasten.

Verhandelt ihr über eine Forderung, ist die Verjährung so lange gehemmt (§ 203 BGB).

Wenn sich ein Termin verschiebt

Melde eine absehbare Verzögerung sofort allen Beteiligten mit einem konkreten Ersatztermin und lass ihn schriftlich bestätigen. Verschiebt sich die letzte Ladung, verschiebt sich alles dahinter.

Brauchst du nach der Rückgabe noch einmal Zutritt, etwa für eine vergessene Restarbeit, vereinbare vorher Zweck, Personen und Zeitfenster, und halte fest, wer dafür einen Schlüssel bekommt und wann er zurückgeht.

Neue Wohnung nicht übergabebereit

Ist die neue Wohnung zum Mietbeginn nicht übergabebereit, etwa weil der Vormieter noch nicht ausgezogen ist, fordere den Vermieter schriftlich auf, sie dir zu übergeben, und sammle Belege für Mehrkosten wie Einlagerung oder Hotel. Ersatz kannst du verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 280 Absatz 1 und 2, § 286 Absatz 4 BGB); weil der Mietbeginn nach dem Kalender feststeht, braucht es dafür keine Mahnung (§ 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB).

Alter Vermieter findet keinen Termin

Findet der alte Vermieter keinen Termin vor dem Mietende, biete ihm die Rückgabe rechtzeitig schriftlich an, mit zwei oder drei Terminen bis einschließlich zum letzten Tag. Nimmt er keinen davon an, gerät er in Annahmeverzug (§§ 293, 295 BGB), und du kannst belegen, dass die Verspätung nicht an dir lag. Ist er an einem Termin vor dem Mietende nur verhindert, gerät er dadurch nur in Verzug, wenn du ihm den Termin angemessene Zeit vorher angekündigt hast (§ 299 BGB).

Das Muster unten enthält dieses Angebot. Leg den letzten Termin auf das Mietende und sei dann mit allen Schlüsseln und einem Zeugen in der Wohnung, auch wenn der Vermieter nicht geantwortet hat: Annahmeverzug setzt voraus, dass du zum angebotenen Termin auch übergeben kannst (§ 297 BGB). Eine Form braucht das Angebot nicht, aber du musst später beweisen können, dass es angekommen ist: Schick es per E-Mail und zusätzlich als Brief, den ein Bote liest, selbst einwirft und das Einwerfen festhält, und heb beides auf.