Bei Einzug renovieren: Was zuerst kommt und wann die Möbel reindürfen

Musst du beim Einzug renovieren?

Die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten, ist Sache des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Was vertragsgemäß ist, bestimmt der Zustand bei der Übergabe: Hast du die Wohnung unrenoviert besichtigt und angemietet, ohne dass der Vermieter Arbeiten zugesagt hat, ist dieser Zustand der vertragsgemäße (BGH, VIII ZR 163/18). Willst du frische Wände, hast du drei Wege.

Alles, was über Streichen, Tapezieren und kleine Reparaturen hinausgeht – Teppich herausreißen, neuen Boden verlegen, Fliesen ersetzen –, sprichst du vorher mit dem Vermieter ab. Lass dir schriftlich bestätigen, dass du es darfst und ob es beim Auszug bleiben kann. Einen Anspruch auf Erlaubnis gibt das Gesetz nur für wenige Umbauten: für Barrierefreiheit, das Laden von Elektroautos, Einbruchschutz und Steckersolargeräte – und auch dann nicht, wenn der Umbau dem Vermieter nicht zuzumuten ist (§ 554 Absatz 1 BGB).

Auch die Farbe wählst du selbst.

Anders beim Auszug: Gibst du eine neutral übernommene Wohnung in ausgefallenen Farben zurück, die viele Mietinteressenten nicht akzeptieren und die eine Neuvermietung praktisch unmöglich machen, schuldest du Schadensersatz für das Überstreichen (BGH, VIII ZR 416/12). Was dabei sonst gilt, erklärt der Ratgeber Renovieren beim Auszug.

Zustand aufnehmen, bevor du anfängst

Geh bei der Übergabe Raum für Raum durch die leere Wohnung. Fotografiere jede Wand, die Decke, Türen, Heizkörper und den Boden erst im Überblick, Schäden zusätzlich aus der Nähe. Schreib den Befund konkret auf: „Dübellöcher neben der Schlafzimmertür, Wand vergilbt“ hilft mehr als „Wände schlecht“. Halte auch fest, was in Ordnung ist; ein intakter Boden muss nicht raus, nur weil seine Farbe nicht zu den Möbeln passt.

Der BGH nennt als Beweismittel neben Übergabeprotokoll und Fotos auch Belege über deine Renovierungskosten und Helfer als Zeugen; heb deshalb die Kassenbons für Farbe und Werkzeug auf und notiere, wer mitgestrichen hat.

Prüf dann, was repariert werden muss. Dreh Wasserhähne auf, betätige die Toilettenspülung, öffne jedes Fenster und jede Tür. Schimmel, feuchte Stellen, ein undichtes Fenster oder eine tropfende Leitung sind Sache des Vermieters: Melde sie unverzüglich (§ 536c Absatz 1 BGB) und streich nicht darüber, bevor die Ursache geklärt ist. Kennst du einen Mangel schon bei der Übergabe, vermerkst du im Protokoll, dass du dir deine Rechte vorbehältst; sonst verlierst du Mietminderung und Schadensersatz für diesen Mangel (§ 536b Satz 3 BGB). Kanntest du ihn schon beim Unterschreiben des Mietvertrags, hilft auch der Vorbehalt nicht mehr (§ 536b Satz 1 BGB); eine Reparatur lässt du dir deshalb vor der Unterschrift schriftlich zusagen.

Notwendiges vor dem Einzug, Wünsche später

„Notwendig“ heißt hier: Ohne diese Arbeit kannst du nicht wohnen, oder sie geht im leeren Raum viel leichter. Alles andere kann warten. Ordne jede Aufgabe einer von drei Gruppen zu:

• Zum Wohnen nötig: ein nutzbares Bad, ein Schlafplatz und eine Ecke, in der du Essen zubereiten kannst. Für die Küche reichen anfangs Spüle, Arbeitsfläche und die Kisten mit dem Alltagsgeschirr.
• Vor den Möbeln leichter: die Decke streichen, Löcher hinter dem großen Kleiderschrank füllen, einen neuen Boden verlegen. Ein Schrank vor einer unfertigen Wand bedeutet sonst einen zweiten Abbau.
• Kann warten: eine Akzentwand, neue Zierleisten, eine andere Tapete im Wohnzimmer. Ist der Raum nutzbar, verschiebst du solche Wünsche, statt alle Zimmer gleichzeitig aufzureißen.

Gibt es nur ein Schlafzimmer, kommt es zuerst dran, damit du darin schlafen kannst, während die anderen Räume noch in Arbeit sind. Ein Badumbau, eine Bodensanierung oder das Versetzen von Wänden gehört nicht in die Einzugswoche; solche Projekte brauchen einen eigenen Plan, und der betroffene Raum bleibt bis dahin aus deinem Möbelplan heraus.

Reihenfolge: von oben nach unten

Die Grundregel ist einfach: Jede Arbeit darf nur Flächen verschmutzen, die danach noch bearbeitet werden. Deshalb kommt die Decke vor den Wänden, die Wände kommen vor dem neuen Boden, und Leisten und Reinigung bilden den Schluss.

1. 01
   Entfernen. Alte Tapete, lose Farbe, alten Teppich und Dübel herausholen, Schutt und Reste sofort aus dem Raum bringen.
2. 02
   Reparieren. Löcher und Risse spachteln und nach dem Trocknen schleifen; tiefe Löcher brauchen mehr Zeit, wie das Füllen von Löchern in der Wand zeigt.
3. 03
   Zwischenreinigung. Schleifstaub absaugen, bevor Grundierung oder Farbe darauf kommt.
4. 04
   Grundieren und streichen. Erst die Decke, dann die Wände, jeweils zwei Anstriche; Technik und Farbmenge erklärt der Ratgeber Wände streichen.
5. 05
   Boden verlegen. Erst wenn die Wände fertig sind, damit keine Farbspritzer auf den neuen Belag fallen.
6. 06
   Leisten und Schlussreinigung. Sockelleisten montieren, Abdeckungen entfernen, alles feucht wischen.

Welche Vorbehandlung die Wand braucht, hängt vom Untergrund ab. Das Datenblatt der Innenfarbe CapaDIN nennt typische Fälle: Raufaser streichst du ohne Vorbehandlung. Hast du Tapeten entfernt, wäschst du Kleister- und Makulaturreste restlos ab und grundierst mit einem Tiefgrund, ebenso geschliffene Gipsspachtelstellen. Matte, tragfähige Altanstriche überstreichst du direkt, glänzende raust du an, nicht tragfähige entfernst du. Nikotin-, Ruß- und Fettflecken wäschst du mit fettlösendem Reiniger ab, Wasserflecken bürstest du trocken ab; beide streichst du dann mit einem Absperrgrund vor. Die untere Grenze für Verarbeitung und Trocknung liegt bei +5 °C für Raumluft und Wand.

Willst du tapezieren, plan die Trockenzeiten nach dem Ratgeber Wie lange dauert Tapezieren? ein. Kommt neues Laminat hinein, gilt beim Hersteller EGGER ein fester Aufbau.

Während und nach dem Verlegen sollen dort mindestens 18 °C und 40 bis 70 % Luftfeuchte herrschen, und jeder Raum wird als eigene Fläche verlegt, nicht durch die Tür hindurch. Am Umzugstag schützt du den frischen Boden, wie im Ratgeber Bodenschutz beim Umzug beschrieben.

Wartezeiten und Möbeltermin planen

Die meiste Zeit kostet nicht das Arbeiten, sondern das Warten. Trag deshalb Arbeitszeit und Wartezeit getrennt in deinen Plan ein. Diese Werte nennen die Hersteller für ihre Produkte; bei Caparol gelten sie für 20 °C und 65 % Luftfeuchte, und bei Kälte und hoher Luftfeuchte dauert es länger:

Ein Absperrgrund auf Flecken braucht bei Caparol ebenfalls 12 Stunden, bevor die Wandfarbe darauf darf. Die Werte gelten nur für das genannte Produkt; steht auf deinem Eimer eine andere Zeit, gilt die.

Daraus ergibt sich der Plan. Das folgende Beispiel ist frei gewählt: eine Zweizimmerwohnung im Altbau, Tag 1 ist der Tag der Schlüsselübergabe, die Möbel kommen an Tag 8.

Tag 5 gehört der Schlussreinigung, Tag 7 bleibt als Reserve frei, falls Farbe nachgestrichen werden muss oder eine Lieferung später kommt. Nutze Wartezeiten für Arbeiten in anderen Räumen, solange du dafür keine frische Fläche betreten musst, und lüfte während des Trocknens.

Brauchst du Helfer oder einen Handwerker, gib ihnen Schlüssel und Zeitfenster und sag, welche Räume sie nicht betreten dürfen. Am Umzugstag gehen Bett und Alltagskisten in die fertigen Räume, die übrigen Kartons an einen festen Platz außerhalb der Arbeitsflächen.

Wohin mit Farbresten und Renovierungsabfall

Flüssige Farbreste gehören laut Caparol zur Sammelstelle für Altfarben, eingetrocknete Reste in den Hausmüll oder zu den Bauabfällen; leere Eimer gehen ins Recycling. Wo die Sammelstelle bei dir liegt und was der Wertstoffhof für Bauschutt verlangt, sagt die Abfallberatung deiner Stadt oder deines Landkreises.