Erste Wohnung: Checkliste für Vertrag, Kosten und Ausstattung

Mietvertrag und Einzugskosten klären

Bevor du unterschreibst, zerlegst du die Miete in ihre Teile: Nettokaltmiete, Vorauszahlung für die Betriebskosten und Heizkosten. Zusammen ergeben sie die Warmmiete, die jeden Monat abgeht. Strom für deine Wohnung gehört nicht automatisch dazu – frag nach, ob du ihn selbst anmelden musst. Heizt eine Gasetagenheizung oder ein Nachtspeicherofen die Wohnung, frag auch, ob du dafür einen eigenen Vertrag abschließt; dann fehlen die Heizkosten in der Vorauszahlung. Lass dir außerdem die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen: Daran siehst du, ob die Vorauszahlung zum Verbrauch passt oder eine Nachzahlung droht.

Lies dann, wie lange du gebunden bist. Ohne besondere Vereinbarung kündigst du mit knapp drei Monaten Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein Zeitmietvertrag endet dagegen erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Steht eine Staffelmiete im Vertrag, kennst du die Erhöhungen schon heute – trag sie gleich in deinen Monatsplan ein.

Kaution, Makler und Möbel vom Vormieter

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) – bei 450 € Nettokaltmiete also 1.350 €.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Eine Maklerprovision darf ein Makler von dir nur verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen deines Suchauftrags beim Vermieter eingeholt hat (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Hat der Vermieter ihn beauftragt, zahlst du nichts. Was ein Makler höchstens kosten darf und worauf du bei einem Suchauftrag achtest, erklärt der Ratgeber Makler bei der Wohnungssuche. Übernimmst du Küche oder Möbel vom Vormieter, liste jedes Teil mit Zustand und Preis auf, mach Fotos und lasst die Liste beide unterschreiben, bei der Küche am besten als Kaufvertrag mit dem Vormieter.

Mietpreisbremse in Berlin

Mehr darf der Vermieter verlangen, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat – dann bis zur Höhe dieser Vormiete – oder wenn er in den letzten drei Jahren modernisiert hat (§ 556e BGB). Ganz ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Auf jede dieser Ausnahmen muss dich der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert hinweisen; verschweigt er sie, kann er sich zunächst nicht auf die höhere Miete berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Zahlst du mehr als erlaubt, rügst du das beim Vermieter – rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Mietvertrag noch, kannst du die zu viel gezahlte Miete seit Beginn zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB).

Laufende Kosten und Startbudget trennen

Führe zwei Rechnungen getrennt: das Startbudget, das du einmal zum Einzug brauchst, und den Monatsplan, der danach jeden Monat aufgehen muss. Wer beides vermischt, kauft im ersten Monat ein Sofa von dem Geld, das für die zweite Kautionsrate gedacht war.

Das Startbudget setzt sich aus der ersten Kautionsrate, der ersten Warmmiete, der Grundausstattung, die du sofort brauchst, und dem Transport zusammen. Die Beispielrechnung nimmt 450 € Nettokaltmiete und 120 € Vorauszahlungen an; die Beträge für Ausstattung (800 €) und Transport (150 €) sind Annahmen, keine Durchschnittswerte – setz deine eigenen aus der Ausstattungsliste weiter unten ein.

Zahlst du die Kaution auf einmal, steigt das Startbudget im Beispiel auf 2.870 €. Denk auch an die Monate danach: Die zweite und dritte Kautionsrate werden mit den nächsten beiden Mieten fällig, im Beispiel zahlst du dann zweimal 1.020 € statt 570 €. Wie du den Transport selbst organisierst, steht in der Umzug-Checkliste.

Für den Monatsplan schreibst du zuerst deine sicheren Einnahmen auf – Gehalt, Ausbildungsvergütung, BAföG, Unterhalt – und ziehst die festen Ausgaben ab: Warmmiete, Strom, Internet und Handy, 18,36 € Rundfunkbeitrag, Versicherungen, Fahrkarte und Abos. Jahresbeiträge wie die Haftpflicht teilst du durch zwölf. Vom Rest gehen Lebensmittel, Drogerie, Kleidung und Freizeit ab und ein fester Betrag für Rücklagen: Die erste Betriebskostenabrechnung kann eine Nachzahlung bringen, und eine kaputte Waschmaschine wartet nicht auf das nächste Gehalt. Vergleiche nach dem ersten Monat deine Schätzung mit dem Kontoauszug und passe den Plan an.

Grundausstattung für den Alltag wählen

Geh einen normalen Tag durch: Wo schläfst du, womit kochst du, womit putzt du, wo trocknet die Wäsche? Was du dabei brauchst, ist „sofort“ dran, was in den ersten Wochen folgt, „bald“, alles andere „später“. Bevor du kaufst, prüfe, was du von zu Hause mitnehmen, vom Vormieter übernehmen oder geschenkt bekommen kannst. Miss Nischen und Stellflächen, bevor du große Teile holst – ein geschenkter Schrank hilft nichts, wenn er nicht durchs Treppenhaus passt.

Was du sofort brauchst

• Schlafen: Bett oder Matratze mit Lattenrost, Bettdecke, Kissen, zwei Garnituren Bettwäsche.
• Kochen und Essen: ein großer und ein kleiner Topf, Pfanne, scharfes Messer, Schneidebrett, Kochlöffel, Pfannenwender, Sieb; Teller, Schüsseln, Tassen, Gläser und Besteck für zwei bis vier Personen; Spülmittel, Schwamm, Geschirrtücher.
• Bad: Handtücher, Duschvorhang oder Duschvorleger, WC-Bürste, Toilettenpapier, kleiner Mülleimer.
• Putzen und Müll: Besen und Kehrblech oder Staubsauger, Eimer, Wischmopp, Lappen, Allzweckreiniger, Müllbeutel, Behälter zum Mülltrennen.
• Licht und Strom: Leuchten oder zumindest Glühbirnen – frag bei der Besichtigung, ob Deckenleuchten bleiben –, Mehrfachsteckdose, Verlängerungskabel.
• Werkzeug: Schraubendreher, Inbusschlüssel, Hammer, Zollstock, Dübel und Schrauben für Regale und Gardinen.
• Wäsche: Wäschekorb, Wäscheständer, Waschmittel und eine Lösung zum Waschen – eigene Maschine, Waschkeller oder Waschsalon.

Ausstattungsliste zum Ausdrucken

In der Liste trägst du je Posten ein, ob du ihn schon hast, ob er gebraucht in Frage kommt und was du ausgeben willst. Die Summe aller Zeilen mit „sofort“ ist dein Betrag für die Grundausstattung im Startbudget.

Gebraucht zu kaufen spart viel Geld, lohnt sich aber nicht bei allem. Möbel und Kochgeschirr sind meist unproblematisch, bei Geräten und Polstermöbeln kommt es auf den Zustand an, und was du nachts direkt am Körper hast, kaufst du besser neu.

Strom, Internet und Anmeldung erledigen

Strom meldest du vor dem Einzug bei einem Anbieter deiner Wahl an. Tust du nichts, kommt mit der ersten verbrauchten Kilowattstunde ein Grundversorgungsvertrag mit dem örtlichen Grundversorger zustande; die Entnahme musst du ihm unverzüglich in Textform mitteilen (§ 2 Abs. 2 StromGVV), und kündigen kannst du ihn mit zwei Wochen Frist (§ 20 Abs. 1 StromGVV). Vergleiche deshalb Preise und Laufzeiten, bevor du einziehst. Lies am Einzugstag Zählerstand und Zählernummer selbst ab.

Für Internet darf die erste Vertragslaufzeit höchstens 24 Monate betragen, und jeder Anbieter muss dir auch einen Vertrag mit höchstens zwölf Monaten anbieten (§ 56 Abs. 1 TKG). Verlängert sich der Vertrag danach automatisch, kannst du jederzeit mit einem Monat Frist kündigen (§ 56 Abs. 3 TKG). Frag den Vermieter, welche Anschlüsse in der Wohnung liegen, und buche den Schalttermin früh, sonst sitzt du die ersten Wochen ohne WLAN.

Rundfunkbeitrag und Versicherungen

Für jede Wohnung fällt ein Rundfunkbeitrag von 18,36 € im Monat an, unabhängig davon, wie viele Menschen darin wohnen; wohnst du allein, meldest du die Wohnung beim Beitragsservice an.

Wie Anmelden, Ändern und Zahlen funktionieren, steht unter Rundfunkbeitrag beim Umzug.

Bei Versicherungen zählt deine Lebenslage, nicht der Einzug. An einer Privathaftpflichtversicherung führt laut Verbraucherzentrale beim Start in Ausbildung oder Job kein Weg vorbei. Über die Haftpflicht deiner Eltern bist du bei den meisten Anbietern mitversichert, oft auch über 18, solange du zur Schule gehst oder eine Berufsausbildung machst; spätestens nach der Ausbildung oder einer Heirat brauchst du eine eigene – lies die Bedingungen im Vertrag deiner Eltern. Eine Hausratversicherung lohnt sich, wenn du Möbel, Geräte und Kleidung nach einem Brand nicht aus eigener Tasche ersetzen könntest. Ziehst du nur in ein Zimmer zur Untermiete, ohne eigenen Hausstand, schützt dich unter Umständen noch die Hausratversicherung der Eltern. Welche Versicherungen du als Mieter sonst brauchst und welche nicht, steht unter Versicherungen für Mieter.

Anmeldung und Unterlagen

Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug meldest du dich bei der Meldebehörde an (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür brauchst du die Wohnungsgeberbestätigung, die dir der Vermieter innerhalb dieser Frist ausstellen muss (§ 19 Abs. 1 BMG). In Berlin geht die Anmeldung nach einem Umzug innerhalb Deutschlands gebührenfrei online – ab 18, mit deutscher oder EU-Staatsbürgerschaft, BundID-Konto und Online-Ausweis – oder mit Termin in jedem Berliner Bürgeramt. Leg dir außerdem einen Ordner an, auf Papier oder digital: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Kautionsnachweis, Verträge für Strom und Internet, Versicherungen, Rechnungen.

Erste Wochen ohne Vollausstattung überbrücken

Nicht alles muss am ersten Tag stehen, aber einiges hat einen festen Zeitpunkt.

Solange Küche oder Töpfe fehlen, planst du für die ersten Tage Essen, das ohne Kochen auskommt, und rechnest es ins Budget ein. Ein Wasserkocher und ein Topf reichen, um die erste Woche zu überbrücken. Kleidung kann anfangs in Kartons oder auf einer Kleiderstange liegen; ein Sofa brauchst du weder zum Schlafen noch zum Essen.

Leg früh einfache Routinen fest: Geschirr nach dem Essen spülen, einmal in der Woche Bad und Küche putzen, Müll trennen und rausbringen, bevor der Eimer überquillt, Wäsche waschen, bevor sie ausgeht. Für den Einkauf hilft ein fester Tag mit Zettel, auf dem du vorher die Vorräte prüfst. Was dir fehlt, kommt auf eine Wunschliste mit dem Grund, wofür du es brauchst. Nach einem Monat Alltag weißt du, ob es der große Esstisch sein muss oder der kleine reicht – und dein Kontoauszug zeigt, ob er schon ins Budget passt.