Makler bei der Wohnungssuche: wer zahlt und was er höchstens kosten darf

Wer den Makler bezahlt: das Bestellerprinzip

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Nach § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) darf der Makler von dir als Wohnungssuchendem kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Die einzige Ausnahme: Er holt ausschließlich wegen deines Vermittlungsvertrags beim Vermieter den Auftrag ein, dir die Wohnung anzubieten. Das Gesetz geht davon aus, dass im Regelfall der Vermieter den Makler einschaltet. Gibt er ihm eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, ist der Vermieter der Besteller (BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 2016, 1 BvR 1015/15, Rn. 78). Eine Abrede, nach der du eine Provision übernimmst, die der Vermieter oder ein anderer schuldet, ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermittG).

Für den Kauf einer Wohnung gelten andere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB); hier geht es nur um die Suche nach einer Mietwohnung.

Wann der Makler nur für dich arbeitet

Ob du zahlen musst, hängt allein daran, für wen der Makler tätig ist. Diese Begriffe tauchen dabei auf:

Die ersten beiden Begriffe stammen aus einem Fall in Rostock: Dort war der Makler nach dem Bundesgerichtshof ausschließlich für die Suchende tätig, das Bestellerprinzip stand der Provision also nicht entgegen (BGH, Urteil vom 14. März 2019, I ZR 134/18). Zurückverwiesen hat er den Fall nur, weil noch zu klären war, ob sie den Suchauftrag rechtzeitig widerrufen hatte. Bei Mehrfachbeauftragung und Vorbefassung arbeitet der Makler nach dem Ansatz des Gesetzgebers auch für den Vermieter, der unter mehreren Bewerbern wählen kann; bei dieser weiten Auslegung zahlt keiner der Suchenden. Das Bundesverfassungsgericht hat sie als verfassungsgemäß gebilligt, die abschließende Klärung aber den Fachgerichten überlassen (Rn. 77 bis 82), und der Bundesgerichtshof hat die Frage im Rostocker Fall offengelassen (Rn. 21). Im Streit muss der Makler belegen, dass er ausschließlich für dich tätig war, denn das Gesetz behandelt den Auftrag des Vermieters als Regelfall (Rn. 78).

Legt dir ein Makler vor der Besichtigung einer inserierten Wohnung einen Suchauftrag zur Unterschrift vor, ändert das für diese Wohnung nichts.

Was ein Makler höchstens kosten darf

Die Provision muss in Monatsmieten angegeben sein (§ 3 Abs. 1 WoVermittG) und darf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen (§ 3 Abs. 2 Satz 1). Grundlage ist die Monatsmiete ohne die Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird (§ 3 Abs. 2 Satz 2), bei einem üblichen Vertrag mit Vorauszahlungen also die Nettokaltmiete. Die Umsatzsteuer beträgt 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG). Ist der Makler Kleinunternehmer, sind seine Umsätze steuerfrei (§ 19 Abs. 1 UStG); dann kommt keine Umsatzsteuer hinzu, und die Grenze liegt bei zwei Monatsmieten. Zwei Monatsmieten sind die Obergrenze, kein fester Satz; weniger zu vereinbaren ist erlaubt.

Ein Beispiel aus Berlin: Du suchst über einen Makler eine Zweizimmerwohnung und mietest eine in Friedrichshain für 900 € Nettokaltmiete und 250 € Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

Einen Anspruch hat der Makler nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG). Nichts steht dem Makler zu, wenn ein bestehendes Mietverhältnis über dieselbe Wohnung nur verlängert oder erneuert wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 1). Für Sozialwohnungen und andere preisgebundene Wohnungen darf er von dir ebenfalls keine Provision verlangen, auch nicht für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert sind, solange das Belegungsrecht besteht (§ 2 Abs. 3). In Berlin gilt das für preisgebundene Wohnungen, die nach dem 24. Juni 1948 bezugsfertig wurden (§ 9 Abs. 3).

Was du außer der Provision nicht zahlen musst

• Keine Gebühren: Für Tätigkeiten rund um die Vermittlung darf der Makler außer der Provision keine Vergütung irgendwelcher Art verlangen, insbesondere keine Einschreib- oder Schreibgebühren und keine Auslagenerstattung (§ 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG). Eine Gebühr fürs Besichtigen fällt darunter.
• Auslagen nur in Ausnahmen: Erlaubt ist der Teil nachgewiesener Auslagen, der eine Monatsmiete übersteigt. Für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande kommt, könnt ihr außerdem vereinbaren, dass du nachweisbare Auslagen aus dem Auftrag erstattest (§ 3 Abs. 3 Satz 2 und 3).
• Keine Vorschüsse: Der Makler darf keine fordern, vereinbaren oder annehmen (§ 2 Abs. 4).
• Vertragsstrafe gedeckelt: höchstens 10 % der vereinbarten Provision und nie mehr als 25 € (§ 4).
• Keine Kopplung: Eine Pflicht, im Zusammenhang mit dem Auftrag Waren zu kaufen oder Dienstleistungen abzunehmen, ist unwirksam; ausgenommen ist die Übernahme von Einrichtung des Vormieters (§ 3 Abs. 4).

Den Suchauftrag prüfen

Der Vermittlungsvertrag braucht die Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG): eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist, also auf Papier, per E-Mail oder als gespeichertes Onlineformular (§ 126b BGB). Ein nur mündlich erteilter Auftrag ist nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), und ohne wirksamen Maklervertrag gibt es keine Provision (BGH, I ZR 134/18).

Schreib in den Auftrag, was du suchst und was der Makler dafür tut: Bezirke, Zimmerzahl, Fläche, höchste Warmmiete, Einzugstermin. Dazu gehört, ob er Besichtigungen begleitet, deine Unterlagen für Vermieter zusammenstellt und den Mietvertrag mit dir durchgeht, und wie lange der Auftrag läuft. Wer gewerbsmäßig Wohnungen vermittelt, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde; versagt wird sie in der Regel, wenn er in den fünf Jahren vor dem Antrag etwa wegen Betrugs rechtskräftig verurteilt wurde oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt (§ 34c Abs. 1 und 2 GewO). Bietet ein Makler öffentlich Wohnungen an, muss er seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler und den Mietpreis angeben und dazuschreiben, ob Nebenleistungen extra bezahlt werden müssen (§ 6 Abs. 2 WoVermittG).

Mit dem Muster unten legst du deine Vorgaben fest und beauftragst den Makler zu genau den Bedingungen, unter denen eine Provision überhaupt entstehen darf. Per E-Mail ist die Textform gewahrt. Nimmt der Makler an, lass dir das ebenfalls schriftlich oder per E-Mail bestätigen, denn der Vermittlungsvertrag braucht die Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG). Schickt er stattdessen ein eigenes Formular, gleich es mit der Prüfliste darunter ab.

Widerruf und Ausstieg aus dem Suchauftrag

Hast du den Suchauftrag geschlossen, ohne den Makler dafür persönlich zu treffen – etwa nach Telefonaten per E-Mail oder über ein Onlineformular –, oder außerhalb seiner Geschäftsräume, zum Beispiel bei einer Besichtigung, kannst du ihn innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung widerrufen (§ 312g Abs. 1, §§ 312b, 312c, § 355 Abs. 1 und 2 BGB). Für den Abschluss aus der Ferne gibt es eine enge Ausnahme: Nimmt der Makler Aufträge sonst nur persönlich an und hat er nur ausnahmsweise per E-Mail oder Telefon abgeschlossen, ist es kein Fernabsatzvertrag. Wer über ein Immobilienportal wirbt, Kunden per E-Mail oder Telefon gewinnt und so abschließt, fällt nicht darunter (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016, I ZR 30/15). Für die Frist genügt es, den Widerruf rechtzeitig abzusenden. Sie beginnt erst, wenn dich der Makler ordnungsgemäß über dein Widerrufsrecht unterrichtet hat; fehlt die Belehrung, erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Ist streitig, wann die Frist begann, muss der Makler die Belehrung beweisen (BGH, I ZR 134/18).

Hast du ausdrücklich zugestimmt, dass er vor Ablauf der Frist loslegt – bei einem Vertrag außerhalb seiner Geschäftsräume auf Papier oder per E-Mail –, und bestätigt, dass du dein Widerrufsrecht mit der vollständigen Erbringung verlierst, erlischt es, sobald er seine Leistung vollständig erbracht hat (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB). Widerrufst du vorher, schuldest du Wertersatz für das bis dahin Geleistete nur, wenn du den frühen Beginn ebenso ausdrücklich verlangt hast und er dich ordnungsgemäß informiert hat (§ 357a Abs. 2 BGB).

Auch ohne Widerruf musst du keine angebotene Wohnung mieten, denn die Provision entsteht nur mit einem Mietvertrag (§ 652 Abs. 1 BGB). Willst du den Auftrag beenden, kündige ihn nach den Regeln im Vertrag. Mietest du nach der Kündigung eine Wohnung, die er während des Auftrags eigens für dich beim Vermieter geholt und dir nachgewiesen hat, kann die Provision trotzdem anfallen, wenn der Mietvertrag infolge dieses Nachweises zustande kommt.

Unzulässige Forderungen zurückholen

Neben der Provision regelt das Gesetz zwei weitere Zahlungen beim Einzug. Ein Abstand an den Vormieter dafür, dass er auszieht, ist unwirksam vereinbart; erstatten darfst du ihm nur nachgewiesene Umzugskosten (§ 4a Abs. 1 WoVermittG). Kaufst du Möbel oder eine Küche des Vormieters oder Vermieters, gilt der Kauf im Zweifel nur, wenn du den Mietvertrag bekommst, und der Preis darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen (§ 4a Abs. 2). Was du auf solche unwirksamen Abreden gezahlt hast, kannst du zurückfordern (§ 5 Abs. 2). Wie du so einen Kauf regelst, steht im Ratgeber zum Kaufvertrag für die Küche vom Nachmieter.

Hast du dem Makler etwas gezahlt, das ihm nicht zusteht – eine Provision trotz Bestellerprinzip, eine unzulässige Gebühr, einen Vorschuss oder eine zu hohe Vertragsstrafe –, kannst du das Geld zurückfordern (§ 5 Abs. 1 WoVermittG). Dass du dich auf die Zahlung eingelassen hast, steht dem nicht entgegen, denn § 817 Satz 2 BGB ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem du gezahlt hast und die Umstände kanntest oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest kennen müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Fordert ein Makler unerlaubt eine Provision von dir oder mehr als zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 25.000 €; bietet er Wohnungen ohne Auftrag oder ohne Pflichtangaben an, bis zu 2.500 € (§ 8 WoVermittG).

Lohnt sich ein Makler bei der Wohnungssuche?

Für die meisten Mietwohnungen brauchst du keinen eigenen Makler. Was in Portalen, bei Hausverwaltungen und großen Vermietern angeboten wird, kostet dich keine Provision, auch wenn ein Makler es im Auftrag des Vermieters inseriert. Schon das Bundesverfassungsgericht ging davon aus, dass mit dem Bestellerprinzip in der Praxis überwiegend nur noch Vermieter zur Provision verpflichtet werden können (Rn. 85).

Ein Suchauftrag kann sich lohnen, wenn du aus der Ferne suchst, wenig Zeit hast oder eine seltene Wohnung brauchst, etwa ebenerdig oder mit Platz für ein Klavier. Du bezahlst dann dafür, dass jemand Vermieter direkt anspricht, Besichtigungen übernimmt und deine Unterlagen vorlegt. Rechne vorher: Bei 900 € Nettokaltmiete kostet das bis zu 2.142 €, fällig nur für eine Wohnung, die er eigens für dich geholt hat. Die Kaution kommt zusätzlich hinzu; wie sie angelegt werden muss, steht im Ratgeber zum Mietkautionskonto, und was du für die erste eigene Wohnung sonst einplanst, in der Checkliste für die erste Wohnung.

Ziehst du aus beruflichen Gründen um, zählt die Provision für eine Mietwohnung zu den Umzugskosten, die du als Werbungskosten absetzen oder dir vom Arbeitgeber steuerfrei erstatten lassen kannst (§ 9 Abs. 1 BUKG, R 9.9 Abs. 2 und 3 LStR). Wie das geht, erklärt der Ratgeber Umzug steuerlich absetzen.

Den WBS bekommst du in der Regel ab 18 Jahren und abhängig vom Einkommen; ohne Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staats brauchst du einen Aufenthaltstitel, der mindestens ein Jahr gilt, etwa eine Aufenthaltserlaubnis oder eine unbefristete Niederlassungserlaubnis. Du beantragst ihn gebührenfrei beim Bürger- oder Wohnungsamt des Bezirks, in dem du gemeldet bist, auch online; ziehst du erst nach Berlin, bei einem Berliner Amt deiner Wahl. Er gilt in der Regel ein Jahr.