Wohnungsbrand in der Mietwohnung: wer zahlt und was du jetzt tun musst

Die ersten Stunden nach dem Brand

Ist das Feuer gelöscht, entscheiden die nächsten Stunden darüber, wie glatt die Regulierung läuft. Wie du dich während eines Brandes verhältst und wie du einem Brand vorbeugst, steht im Ratgeber Hausbrand. Hier geht es um alles danach:

1. 01
   Erst nach der Freigabe hinein. Betritt die Wohnung erst, wenn die Feuerwehr sie freigegeben hat, denn es kann Einsturzgefahr bestehen. Eine noch warme Brandstelle betrittst du frühestens eine Stunde nach dem Ablöschen und erst, wenn ausreichend gelüftet ist.
2. 02
   Fotografieren, bevor jemand aufräumt. Nimm jeden Raum im Überblick auf, dann jedes beschädigte Möbelstück und Gerät einzeln, bei Elektrogeräten auch das Typenschild. Diese Bilder sind später dein wichtigster Beleg.
3. 03
   Den Vermieter sofort informieren. Einen Schaden an der Wohnung musst du dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Versäumst du das, haftest du für den Schaden, der daraus entsteht, und verlierst insoweit Minderung und Schadensersatz (§ 536c Abs. 2 BGB). Den Gebäudeversicherer informiert der Vermieter.
4. 04
   Die Hausratversicherung unverzüglich melden. Die Anzeige ist deine Pflicht, sobald du vom Schaden weißt (§ 30 Abs. 1 VVG). Notiere die Schadennummer und frag nach Weisungen, bevor du Hotel, Lager oder Entsorger beauftragst: Weisungen musst du einholen, wenn die Umstände es erlauben, und befolgen, soweit sie zumutbar sind (§ 82 Abs. 2 VVG).
5. 05
   Den Schaden nicht größer werden lassen. Du musst nach Möglichkeit dafür sorgen, dass der Schaden nicht wächst (§ 82 Abs. 1 VVG): ein zerborstenes Fenster provisorisch abdichten, Ausweise, Bargeld und Dokumente an dich nehmen. Solche Ausgaben erstattet der Versicherer, soweit du sie für geboten halten durftest, und auf Verlangen schießt er sie vor (§ 83 Abs. 1 VVG).
6. 06
   Nichts wegwerfen. Beschädigte Sachen sind Beweismittel, und der Versicherer rechnet den Verkaufspreis von Resten an. Hat ein Gerät den Brand ausgelöst, etwa ein Akku oder ein Wasserkocher, brauchst du seine Reste auch für Ansprüche gegen den Hersteller.

Jedes Telefonat, jede Zusage und jeden Beleg hältst du ab dem ersten Tag im Protokoll fest. Zusagen am Telefon lässt du dir per E-Mail bestätigen, denn später zählt, was schriftlich vorliegt. Über „Drucken“ bekommst du es auf Papier oder als PDF; deine Einträge merkt sich nur dieser Browser, an einen Server geht nichts.

Wohnung abgebrannt – wohin in den ersten Nächten?

Hast du eine Hausratversicherung, ruf noch am Brandtag an und lass dir die Hotelkosten zusagen; was der Vertrag dafür verlangt, steht weiter unten bei den Kosten. Bewahre jede Rechnung auf, denn ersetzt werden nur Kosten, die nachweislich angefallen sind.

Eine Ersatzwohnung muss dir der Vermieter nicht stellen; eine solche Pflicht sieht das Mietrecht nicht vor. Hat er den Brand aber zu vertreten, etwa durch eine Elektroleitung, die er trotz Meldung nicht reparieren ließ, kannst du Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB), und dazu können die Kosten einer Ersatzunterkunft gehören. Zurück ziehst du, sobald der Vermieter die Wohnung wiederhergestellt hat; frag dabei nach, ob die Elektrik nach dem Brand geprüft wurde.

Welche Versicherung zahlt bei einem Brand in der Mietwohnung?

Bei einem Brand in der Mietwohnung sind meist drei Verträge im Spiel. Deine Hausratversicherung deckt alles, was deinem Haushalt dient, auch eine Einbauküche, die du auf eigene Kosten gekauft oder vom Vormieter übernommen hast und für die du die Gefahr trägst. Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters deckt das Gebäude; solche Einbauten eines Mieters nehmen ihre Musterbedingungen ausdrücklich aus. Hast du nur ein vorhandenes Teil des Vermieters ausgetauscht, etwa ein altes Waschbecken, ist das neue über seine Gebäudeversicherung versichert. Deine Privathaftpflicht zahlt, wenn du anderen gegenüber haftest.

Die Tabelle zeigt typische Posten nach den Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV; dein Vertrag kann abweichen. „Bedingt“ heißt: nur bis zu einer vereinbarten Grenze oder unter Voraussetzungen, die in den Abschnitten unten stehen.

Was deine Hausratversicherung zahlt

Ersetzt werden Sachen, die durch den Brand zerstört oder beschädigt wurden, ausdrücklich auch durch Rauch und Ruß. Wo das Feuer ausbrach, ist dafür nach dem Wortlaut der Musterbedingungen gleich: Versichert sind Rauch- und Rußschäden, die aus einem Brand entstanden sind. Zieht Ruß aus einer brennenden Nachbarwohnung in deine, meldest du den Schaden deshalb deiner eigenen Hausratversicherung. Zerstörte Sachen ersetzt der Versicherer zum Neuwert, also mit dem Betrag, den du für gleichwertige neue Sachen ausgeben musst. Bei beschädigten Sachen zahlt er die Reparatur und eine Wertminderung, die danach bleibt, höchstens aber den Neuwert. Für Bargeld, Schmuck und andere Wertsachen gelten Grenzen, die dein Vertrag als Prozentsatz der Versicherungssumme festlegt. Was nur angesengt ist, ohne dass ein Brand ausgebrochen ist, behandelt der Ratgeber Feuerversicherung.

Hotel, Lager und Aufräumen

Neben den Sachen ersetzt der Versicherer Kosten, die der Brand nötig gemacht hat und die dir entstanden sind. Die wichtigsten nach den Musterbedingungen:

• Hotelkosten: für eine Hotel- oder ähnliche Unterbringung ohne Nebenkosten wie Frühstück, wenn deine ständig bewohnte Wohnung unbewohnbar ist und dir ein bewohnbarer Teil nicht zuzumuten ist. Gezahlt wird bis zum Tag, an dem die Wohnung wieder bewohnbar ist, höchstens für die vereinbarte Zahl an Tagen und bis zu einem Höchstbetrag je Tag.
• Transport- und Lagerkosten: für deinen Hausrat, wenn die Wohnung unbenutzbar ist und du ihn auch nicht in einem benutzbaren Teil lagern kannst; die Lagerung ebenfalls nur für eine vereinbarte Zahl an Tagen.
• Aufräumungskosten: für das Wegräumen zerstörter und beschädigter Sachen, den Abtransport zum nächsten Ablagerungsplatz und das Vernichten.
• Bewachung und Notmaßnahmen: eine Bewachung, wenn die Wohnung unbewohnbar ist und Schlösser nicht mehr ausreichend schützen, und provisorische Maßnahmen, die deine Sachen schützen.

Einen Umzug in eine neue Wohnung nennen die Musterbedingungen nicht; versichert sind Transport und Lagerung, solange die alte Wohnung unbenutzbar ist. Manche Tarife zahlen mehr – lass dir eine schriftliche Kostenzusage geben, bevor du einen Umzug beauftragst. Wie Einlagern und spätere Auslieferung ablaufen, zeigt der Ratgeber Umzug mit Zwischenlagerung.

Wenn die Versicherungssumme zu niedrig ist

Liegt deine Versicherungssumme unter dem Neuwert deines gesamten Hausrats, bist du unterversichert, und der Versicherer darf die Entschädigung im selben Verhältnis kürzen: Schaden mal Versicherungssumme geteilt durch den Wert des Hausrats. Nach dem Gesetz kürzt er nur, wenn die Summe erheblich zu niedrig ist (§ 75 VVG); die Musterbedingungen erlauben die Kürzung schon bei jeder Unterschreitung, und zwar auch für Hotel-, Lager- und Aufräumungskosten. Ein vereinbarter Vorsorgebetrag erhöht die Versicherungssumme. Eine Beispielrechnung mit angenommenen Werten, ohne Selbstbeteiligung:

Keine Kürzung gibt es, wenn dein Vertrag einen Unterversicherungsverzicht enthält. Nach den GDV-Musterbedingungen gilt er, wenn die Versicherungssumme aus der Wohnfläche mal einem vom Versicherer vorgegebenen Mindestbetrag je Quadratmeter berechnet ist, die Wohnfläche im Vertrag stimmt und kein zweiter Hausratvertrag ohne diesen Verzicht für dieselbe Wohnung besteht. Wie du die Summe für die nächste Wohnung richtig wählst, steht im Ratgeber Hausratversicherung für Mieter.

Abschlag, Gutachter, Streit

Fällig wird die Entschädigung, wenn der Versicherer seine Ermittlungen abgeschlossen hat. Dauern sie länger als einen Monat ab deiner Schadenmeldung, ohne dass du die Verzögerung verschuldet hast, kannst du eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, die er voraussichtlich mindestens zahlen muss (§ 14 Abs. 2 VVG). Damit überbrückst du die ersten Wochen, in denen du Kleidung, Bett und Geschirr neu kaufen musst.

Bist du mit der Schadenhöhe nicht einverstanden, kannst du nach den Musterbedingungen ein Sachverständigenverfahren verlangen: Jede Seite benennt einen Sachverständigen, die beiden benennen einen Obmann, und ihre Feststellungen sind für beide Seiten verbindlich, außer sie weichen offenbar erheblich von der wirklichen Lage ab. Deinen eigenen Sachverständigen bezahlst du selbst, die Kosten des Obmanns teilt ihr euch, wenn nichts anderes vereinbart ist. Lehnt der Versicherer ab oder kürzt er, prüft der Versicherungsombudsmann deine Beschwerde kostenlos, wenn dein Versicherer Mitglied ist, was fast alle sind, und es um höchstens 100.000 € geht. Bis zu einem Beschwerdewert von 10.000 € muss sich der Versicherer an dessen Entscheidung halten, und während des Verfahrens verjähren deine Ansprüche nicht.

Wenn du den Brand verursacht hast: Haftpflicht und Regressverzicht

Für die Wohnung selbst muss grundsätzlich der Vermieter sorgen: Er hat sie während der Mietzeit in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hast du den Brand verschuldet, entfällt diese Pflicht, und du schuldest Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB). Bei einfacher Fahrlässigkeit schützt dich aber die Gebäudeversicherung des Vermieters, wenn du ihre Kosten über die Nebenkosten mitbezahlst, wie es die Betriebskostenverordnung erlaubt (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Der Bundesgerichtshof hat dazu einen Küchenbrand entschieden: Die 12-jährige Tochter der Mieter hatte Öl auf dem Herd erhitzt und die Küche bei eingeschalteter Platte verlassen; die Gerichte sahen darin höchstens einfache Fahrlässigkeit. Hast du den Brand nur leicht fahrlässig verursacht, darf der Gebäudeversicherer dich in der Regel nicht in Regress nehmen. Der Vermieter muss seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen statt dich, er muss den Schaden beseitigen, und du darfst die Miete mindern (Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13). Das gilt auch, wenn du eine eigene Haftpflichtversicherung hast.

Diesen Schutz gibt es nur bei einfacher Fahrlässigkeit. Hast du grob fahrlässig gehandelt, kann der Gebäudeversicherer sich das Geld bei dir zurückholen (§ 86 Abs. 1 VVG). Dann zahlt deine Privathaftpflicht: Sie deckt deine Haftung für Schäden an gemieteten Wohnräumen und für die Vermögensschäden, die daraus folgen, etwa den Mietausfall des Vermieters, bis zur vereinbarten Summe. Ausgeschlossen sind nach den GDV-Musterbedingungen unter anderem Schäden an Elektro- und Gasgeräten des Vermieters und vorsätzlich herbeigeführte Schäden. Grobe Fahrlässigkeit berechtigt außerdem deine eigene Hausratversicherung, ihre Leistung nach der Schwere des Verschuldens zu kürzen (§ 81 Abs. 2 VVG), wenn dein Vertrag nichts Besseres regelt. In Berlin kann dir die Feuerwehr bei grober Fahrlässigkeit zudem die Kosten ihres Einsatzes in Rechnung stellen (§ 17 Abs. 1 Nr. 2 FwG).

Greift der Brand auf Nachbarwohnungen über, haftest du den Nachbarn, wenn du ihn fahrlässig verursacht hast (§ 823 Abs. 1 BGB), und deine Privathaftpflicht zahlt. Hat ein Nachbar eine Hausratversicherung, zahlt oft zuerst sie und holt sich das Geld danach bei dir oder deinem Haftpflichtversicherer. Schildere den Ablauf so, wie er war: Dass du dem Nachbarn gegenüber etwas zugibst, kostet dich nach § 105 VVG nicht den Versicherungsschutz. Erkennst du aber ohne Zustimmung deines Versicherers eine Forderung an, zahlt er nach den Musterbedingungen nur, soweit du auch ohne dein Anerkenntnis gehaftet hättest.

Miete und Kündigung nach dem Brand

Ist die Wohnung nach dem Brand unbewohnbar, bist du für diese Zeit von der Miete befreit; ist sie nur eingeschränkt nutzbar, zahlst du eine angemessen geminderte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Ein Mietvertrag darf das bei Wohnraum nicht zu deinem Nachteil ändern (§ 536 Abs. 4 BGB). Der Vermieter verliert dadurch in der Regel kein Geld: Seine Gebäudeversicherung ersetzt ihm nach den Musterbedingungen die Miete, die Mieter wegen eines Brandes zu Recht nicht zahlen, für eine vereinbarte Zahl an Monaten.

Hast du den Brand verschuldet, kannst du grundsätzlich nicht mindern, außer bei leichter Fahrlässigkeit mit Gebäudeversicherung wie oben beschrieben. Im Fall des Bundesgerichtshofs, einer verrußten Küche mit weiteren Räumen, waren es 15 % der Bruttomiete.

Ausziehen oder auf die Sanierung warten?

Wie du die Kündigung formulierst und zustellst, steht im Ratgeber Fristlose Kündigung der Wohnung.

Ohne Hausratversicherung: wer hilft dann?

Ohne Hausratversicherung zahlt niemand automatisch für deine Möbel, deine Kleidung und deine Geräte.

Am Gebäude und an der Miete ändert sich dagegen nichts: Hast du den Brand nicht verschuldet, muss der Vermieter die Wohnung grundsätzlich wiederherstellen, und solange sie unbewohnbar ist, zahlst du keine Miete.

Für deine Sachen bleiben diese Wege:

• Der Verursacher: Hat ein Nachbar den Brand fahrlässig verursacht, haftet er dir (§ 823 Abs. 1 BGB); hat er eine Privathaftpflicht, zahlt sie. Hat der Vermieter den Brand zu vertreten, haftet er nach § 536a Abs. 1 BGB.
• Der Hersteller: Hat ein fehlerhaftes Gerät den Brand ausgelöst, haftet sein Hersteller auch ohne Verschulden für deine anderen privat genutzten Sachen; die ersten 500 € trägst du selbst (§ 1 Abs. 1 und § 11 ProdHaftG). Der Anspruch verjährt drei Jahre, nachdem du Schaden, Fehler und Hersteller kennst oder hättest kennen müssen (§ 12 Abs. 1 ProdHaftG).
• Jobcenter oder Sozialamt: Erstausstattungen für die Wohnung einschließlich Haushaltsgeräten und für Bekleidung werden gesondert erbracht (§ 24 Abs. 3 SGB II, § 31 Abs. 1 SGB XII). Das Bundessozialgericht nennt den Wohnungsbrand ausdrücklich als Fall, in dem eine Ersatzbeschaffung als Erstausstattung gilt (Urteil vom 27.09.2011, B 4 AS 202/10 R). Auch wer sonst keine laufenden Leistungen bekommt, kann sie erhalten, wenn er den Bedarf aus eigenen Mitteln nicht voll decken kann; dabei kann Einkommen aus bis zu sechs Monaten nach dem Monat der Entscheidung angerechnet werden (§ 24 Abs. 3 Satz 3 und 4 SGB II, § 31 Abs. 2 SGB XII).

Die Steuer hilft dagegen kaum: Die Wiederbeschaffung von Hausrat nach einem Brand ist keine außergewöhnliche Belastung, wenn du eine allgemein zugängliche und übliche Versicherungsmöglichkeit nicht genutzt hast (R 33.2 Nr. 7 EStR).

Räumung der Wohnung nach dem Brand

Die Räumung teilen sich zwei Seiten: Deinen Hausrat räumst du, und die Kosten ersetzt dir deine Hausratversicherung als Aufräumungskosten, wenn du eine hast. Brandschutt aus Wänden, Böden und Decken ist Sache des Vermieters, dessen Gebäudeversicherung Aufräumungs- und Abbruchkosten bis zum vereinbarten Betrag übernimmt.

Bei Räumung, Lager und Sanierung vermeidest du mit der richtigen Reihenfolge Nachteile bei der Regulierung. Dringende Notmaßnahmen, etwa ein zerborstenes Fenster abzudichten, erledigst du trotzdem sofort.

Bei kleinen Bränden, etwa einem Papierkorb oder angebranntem Essen, kannst du mit Gummihandschuhen und Haushaltsmitteln selbst reinigen. Bei größeren Schäden schützt du dich wie ein Fachbetrieb: Einmalanzug mit Kapuze, bei staubigen Arbeiten eine Atemschutz-Halbmaske der Schutzstufe P3, Handschuhe aus Leder und Textil für trockene und Gummihandschuhe für nasse Arbeiten, danach duschen. Ruß und angekohlte Reste können giftige Stoffe enthalten. Hat ein Schwelbrand die ganze Wohnung verrußt, sind größere Mengen Kunststoff wie PVC verbrannt oder können Asbest oder alte Mineralwolle betroffen sein, empfehlen die Richtlinien der Versicherer einen Sachverständigen und ein Sanierungs- und Entsorgungskonzept. Bis er den Schaden eingestuft hat, reinigst du in diesen Fällen nicht selbst.

Trenne beim Räumen Elektrogeräte, Restmüll wie verunreinigte Kunststoffe, Teppiche, Lebensmittel und Medikamente, verrußte Materialien sowie Sonderabfälle wie Farben, Lösemittel und Batterien. Sind sichtbar größere Mengen PVC verbrannt, soll die zuständige Abfallbehörde den Entsorgungsweg festlegen. Lagere nur gereinigte Sachen ein, und trag keinen Ruß an den Schuhen in Räume, die sauber geblieben sind.