Mehrwertsteuer Miete: wann steuerfrei, wann 7 oder 19 %?

Steuerfrei, 7 oder 19 %: Nutzung und Dauer entscheiden

Ob auf eine Miete Umsatzsteuer anfällt, entscheidet nicht das Wort „Wohnung“ oder „Gewerbe“ im Vertrag, sondern wie und wie lange die Räume genutzt werden. Mehrwertsteuer ist dabei nur der Alltagsname, im Gesetz heißt sie Umsatzsteuer. Grundsatz ist § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG: Die Vermietung von Grundstücken und Grundstücksteilen ist steuerfrei. Dazu zählen ganze Gebäude, Stockwerke, Wohnungen und einzelne Räume, in der Regel auch mitvermietete Möbel.

Satz 2 derselben Vorschrift nimmt vier Fälle von der Befreiung aus: Wohn- und Schlafräume, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, Plätze zum Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und Betriebsvorrichtungen, also Maschinen und Anlagen, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Für sie gilt der Regelsatz von 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG), für die Beherbergung und die kurzfristige Vermietung von Campingflächen der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Fest eingebaute Maschinen, die nur Nebenleistung zur Vermietung des Gebäudes an denselben Mieter sind, etwa die Fütterungsanlage in einem verpachteten Stall, bleiben nach dem Bundesfinanzhof mit dem Gebäude steuerfrei (Beschluss vom 17. August 2023, V R 7/23); der Umsatzsteuer-Anwendungserlass (Abschnitt 4.12.10) sieht bisher noch Steuerpflicht vor. Bei allen anderen Mieten wird nur dann Umsatzsteuer fällig, wenn der Vermieter nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet; im Steuerrecht heißt das „Option“.

Die Übersicht gilt für Vermieter, die nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen:

Privat vermieten: Wohnung, Garage, Ferienwohnung

Vermietest du privat eine Wohnung, berechnest du keine Umsatzsteuer, die Miete ist steuerfrei. Steuerpflichtig wären dagegen eine einzeln vermietete Garage oder eine Ferienwohnung. Hier hilft die Kleinunternehmerregelung: Lag dein Gesamtumsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 € und bleibt er im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 €, sind deine Umsätze steuerfrei, und du weist keine Umsatzsteuer aus (§ 19 Abs. 1 UStG). Im ersten Jahr, in dem du überhaupt vermietest oder sonst selbstständig tätig bist, gilt dagegen schon für das laufende Jahr die Grenze von 25.000 € (Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 19.1 Abs. 3). Zum Gesamtumsatz zählen auch Einnahmen aus anderen selbstständigen Tätigkeiten, nicht aber steuerfreie Mieten wie die für eine Wohnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Vermietest du eine Wohnung für 12.000 € im Jahr und eine Garage für 1.200 €, zählt also nur die Garage.

Die Kehrseite: Als Kleinunternehmer kannst du keine Vorsteuer abziehen und nicht zur Umsatzsteuer optieren (§ 19 Abs. 1 Satz 2 UStG). Willst du das, musst du gegenüber dem Finanzamt auf die Regelung verzichten und bist daran mindestens fünf Kalenderjahre gebunden (§ 19 Abs. 3 UStG).

Wohnung: Miete und Nebenkosten ohne Umsatzsteuer

Mietest du eine Wohnung, um darin zu wohnen, ist die Miete steuerfrei, und der Vermieter kann daran nichts ändern. Auf die Steuerbefreiung verzichten darf er nur, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet (§ 9 Abs. 1 UStG). Mietet eine Firma ein Wohnhaus und vermietet die Wohnungen weiter, ändert das für die Bewohner nichts: Auch die Firma darf an Menschen, die dort privat wohnen, nicht mit Umsatzsteuer vermieten. Eine möblierte Wohnung, die länger als sechs Monate vermietet wird, ist ebenfalls steuerfrei. Für einen Wohnungsmietvertrag spielt die Umsatzsteuer deshalb keine Rolle; welche Klauseln dort hineingehören, zeigt der Ratgeber Mietvertrag zum Ausdrucken.

Die Nebenkosten teilen das Schicksal der Miete. Heizung, Wasser und Warmwasser, Treppenhausreinigung und -beleuchtung sowie ein vom Vermieter gestellter Internet- oder TV-Anschluss sind übliche Nebenleistungen und genauso steuerfrei. Liefert dir der Vermieter dagegen Strom, etwa aus einer Solaranlage auf dem Dach, und rechnet ihn getrennt nach deinem Zähler ab, ist das nach dem Bundesfinanzhof eine eigene, steuerpflichtige Lieferung, weil du deinen Stromanbieter frei wählen kannst (Urteil vom 17. Juli 2024, XI R 8/21). In deiner Nebenkostenabrechnung steckt aber auch bei steuerfreier Miete oft Umsatzsteuer, nämlich die der Versorger und Dienstleister auf ihren Rechnungen an den Vermieter. Weil er steuerfrei vermietet, kann er sie nicht als Vorsteuer abziehen (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG); sie gehört zu seinen Kosten und wird mit umgelegt. Weist ein Vermieter auf eine Wohnungsmiete zu Unrecht Umsatzsteuer aus, schuldet er sie dem Finanzamt bei einem privaten Mieter nicht: § 14c Abs. 1 UStG begründet bei Rechnungen an Endverbraucher keine Steuerschuld (Bundesfinanzhof, Urteil vom 26. März 2026, V R 46/25).

Ein Stellplatz oder eine Garage ist für sich genommen steuerpflichtig. Gehört der Platz zur Wohnung, ist er als Nebenleistung trotzdem steuerfrei: Wohnung und Stellplatz müssen vom selben Vermieter an denselben Mieter gehen, und der Platz muss im selben Gebäudekomplex oder in unmittelbarer Nähe liegen. Zwei getrennte Verträge, auch zu verschiedenen Zeiten geschlossen, schaden nicht. Mietet dagegen dein Sohn, der bei dir wohnt, den Stellplatz auf seinen Namen, ist das eine eigene, steuerpflichtige Leistung.

Ferienwohnung, Hotel, Monteurzimmer: 7 % fürs Übernachten

Wer Zimmer oder Wohnungen zur kurzfristigen Beherbergung bereithält, vermietet steuerpflichtig, aber zum ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Das gilt für Hotels genauso wie für Pensionen, Fremdenzimmer und Ferienwohnungen; einen hotelartigen Betrieb braucht es dafür nicht. Kurzfristig heißt nach der Verwaltungspraxis: nicht länger als sechs Monate. Entscheidend ist die Absicht, die Räume nicht auf Dauer zu überlassen. Bietet ein Vermieter dieselben Räume wahlweise kurz- oder langfristig an, sind sämtliche Umsätze steuerpflichtig, auch die mit Gästen, die länger bleiben.

Die 7 % gelten nur für das, was unmittelbar dem Übernachten dient: möblierte Räume, Strom, Bettwäsche, Handtücher und die Reinigung des Zimmers. Alles andere wird herausgerechnet, auch wenn es im Pauschalpreis steckt (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG). Parkplatz, WLAN, Getränke aus der Minibar und Wellnessangebote fallen nicht unter die 7 %, für sie gilt in der Regel der Satz von 19 %. Beim Frühstück gilt seit 1. Januar 2026 für die Speisen der ermäßigte Satz von 7 %, für Getränke weiter 19 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG). Stecken Frühstück, WLAN, Parkplatz, Sauna oder Fitnessgeräte im Pauschalpreis, ohne dass für sie ein eigener Preis vereinbart ist, darf der Gastgeber sie in der Rechnung zu einem Sammelposten wie „Servicepauschale“ zusammenfassen und dessen Anteil mit 15 % des Pauschalpreises ansetzen; bis Ende 2025 waren es 20 %.

Gewerbemiete: 19 % nur nach Option

Büros, Läden, Praxen und Lagerhallen werden zunächst genauso steuerfrei vermietet wie Wohnungen. Der Vermieter kann aber auf die Steuerbefreiung verzichten und die Miete mit 19 % Umsatzsteuer berechnen (§ 9 Abs. 1 UStG). Das kann sich für ihn lohnen, weil er dann die Umsatzsteuer aus Bau-, Umbau- und Handwerkerrechnungen als Vorsteuer zurückbekommt. Dem Mieter schadet es nicht, solange er die Umsatzsteuer auf die Miete selbst als Vorsteuer abziehen kann. Genau darauf beschränkt das Gesetz die Option: Der Mieter muss die Räume ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, und der Vermieter muss das nachweisen (§ 9 Abs. 2 UStG).

Geprüft wird jede selbstständig nutzbare Fläche für sich. Vermietet jemand das Erdgeschoss an eine Bank, den ersten Stock an eine Arztpraxis und den zweiten an eine Anwaltskanzlei, darf er nur für die Kanzlei optieren; Bank und Praxis zahlen weiter Miete ohne Umsatzsteuer. Eine Ausnahme gilt für ältere Gebäude: Wurde mit dem Bau vor dem 11. November 1993 begonnen und war das Gebäude vor 1998 fertig, gilt die Einschränkung des § 9 Abs. 2 nicht. Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, liegen die Stichtage früher: Baubeginn vor dem 1. Juni 1984, fertig vor dem 1. April 1985 (§ 27 Abs. 2 UStG). Dort darf der Vermieter auch an eine Praxis mit Umsatzsteuer vermieten, sofern der Mieter Unternehmer ist und die Räume für sein Unternehmen nutzt. Und: Ein Vermieter, der selbst Kleinunternehmer ist, kann gar nicht optieren, solange er nicht auf die Regelung verzichtet hat.

Option in der Praxis: Erklärung, Mietvertrag, Rechnung

So wird optiert und wieder zurückgenommen

Nimmt er sie zurück, entfällt die Steuer erst, wenn er die Rechnungen mit Umsatzsteuer berichtigt; die Zustimmung des Mieters braucht er dafür grundsätzlich nicht. Das Wahlrecht besteht für jeden Umsatz einzeln, also für jeden Mieter und jede Fläche.

Den Nachweis, dass der Mieter die Räume vorsteuerunschädlich nutzt, führt der Vermieter am einfachsten mit einer Bestätigung im Mietvertrag. Ändert sich beim Mieter nichts, muss er sie nicht ständig wiederholen; im Einzelfall kann eine jährliche Bestätigung nötig sein.

Was im Mietvertrag stehen muss

Steuerlich optiert der Vermieter allein. Zahlen musst du die Umsatzsteuer aber nur, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Der Mietvertrag sieht vor, dass du sie übernimmst, etwa mit „zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer“, und der Vermieter schuldet selbst Umsatzsteuer, hat also wirksam optiert. Das hat der Bundesgerichtshof für die Miete eines Friseursalons entschieden (Urteil vom 15. Januar 2025, XII ZR 29/24). Steht die Klausel im Vertrag, darf der Vermieter aber gar nicht optieren, weil du etwa eine Arztpraxis betreibst, schuldest du keine Umsatzsteuer.

Ist die Option wirksam, fällt die Umsatzsteuer auf die gesamte Miete an, also auch auf Vorauszahlungen und Nachzahlungen für Betriebskosten, und zwar 19 % auch auf Posten wie die Grundsteuer, auf die der Vermieter selbst keine Umsatzsteuer zahlt. Kosten, aus denen er Vorsteuer abzieht, muss er dafür netto in die Abrechnung stellen. Vermietet er Räume in einer Eigentumsanlage und hat die Eigentümergemeinschaft selbst nicht optiert, darf er die Beträge aus deren Jahresabrechnung samt Umsatzsteuer ansetzen.

Damit du die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kannst, brauchst du eine Rechnung mit allen Pflichtangaben. Das kann der Mietvertrag selbst sein; fehlt darin der Zeitraum, genügen die Überweisungsbelege. Die Umsatzsteuer muss im Vertrag eindeutig und unbedingt ausgewiesen sein, eine Klausel, die offenlässt, ob versteuert wird, reicht nicht. Ab 2027 kommt die E-Rechnung dazu: Für eine steuerpflichtige Miete zwischen zwei Unternehmern, die beide im Inland ansässig sind, dürfen Vermieter mit mehr als 800.000 € Gesamtumsatz im Vorjahr dann keine Papierrechnung mehr stellen, ab 2028 gilt das für alle (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und § 27 Abs. 38 UStG). Für ein Mietverhältnis genügt eine einmalige E-Rechnung für den ersten Zeitraum, der der Vertrag als Anhang beiliegt. Ein Mietvertrag, der vorher zulässig als Rechnung auf Papier diente, braucht keine zusätzliche E-Rechnung, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern.

Miete mit Mehrwertsteuer berechnen

Die Umsatzsteuer rechnest du auf den Nettobetrag: Netto mal Steuersatz ergibt die Steuer, Netto plus Steuer den Bruttobetrag. Beispiel: Ein Ladenlokal in Berlin-Friedrichshain kostet 1.500 € Nettokaltmiete im Monat, dazu kommen 300 € Vorauszahlung für Betriebskosten. Der Vermieter hat wirksam optiert, und der Mietvertrag sieht die Umsatzsteuer vor.

Kannst du Vorsteuer abziehen, holst du die 342 € mit deiner Umsatzsteuer-Voranmeldung oder -Erklärung vom Finanzamt zurück; der Laden kostet dich dann 1.800 € im Monat. Kennst du nur den Bruttobetrag, teilst du ihn durch 1,19, bei 7 % durch 1,07: 2.142 € ÷ 1,19 = 1.800 € netto. Der Rechner rechnet mit dem Satz, den du anhand der Übersicht oben bestimmt hast. Ob auf deine Miete überhaupt Umsatzsteuer anfallen darf, kann er nicht prüfen.

Vorsteuer: was die Option für Vermieter und Mieter bedeutet

Für den Vermieter ist die Option vor allem bei Bau und Umbau interessant. Bei steuerfreier Vermietung trägt er die Umsatzsteuer auf Handwerker- und Baurechnungen selbst, denn für steuerfreie Umsätze ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen (§ 15 Abs. 2 UStG). Optiert er, bekommt er sie zurück. Dafür hängt seine Vorsteuer an der Nutzung durch den Mieter, und zwar über Jahre: Ändern sich die Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, muss er ihn berichtigen. Bei Grundstücken gilt dafür ein Zeitraum von zehn Jahren ab der ersten Verwendung, und für jedes Kalenderjahr der Änderung wird ein Zehntel der Vorsteuer berichtigt (§ 15a Abs. 1 und 5 UStG). Das gilt auch für Vorsteuer aus späteren Umbauten (§ 15a Abs. 3 und 6 UStG).

Wie teuer ein Mieterwechsel werden kann, zeigt ein Beispiel: Ein Vermieter baut ein Ladenlokal für eine Anwaltskanzlei um, die Handwerker berechnen 100.000 € netto plus 19.000 € Umsatzsteuer. Weil er an die Kanzlei mit Umsatzsteuer vermietet, zieht er die 19.000 € als Vorsteuer ab. Nach vier vollen Kalenderjahren zieht die Kanzlei aus, eine Arztpraxis zieht ein, eine Option ist nicht mehr zulässig:

Als Mieter kostet dich die Umsatzsteuer auf die Miete unterm Strich nichts, wenn du sie als Vorsteuer abziehen kannst. Willst du die Räume anders nutzen oder untervermieten, sprich vorher mit dem Vermieter: Von deiner Nutzung hängt ab, ob seine Option wirksam bleibt. Wie du die Kosten eines privaten Umzugs von der Steuer absetzt, ist ein anderes Thema; es steht im Ratgeber Umzug steuerlich absetzen.