Staffelmiete: was erlaubt ist, wie hoch sie steigen darf und ein Beispiel

Was eine Staffelmiete bedeutet

Mit einer Staffelmiete legen Mieter und Vermieter im Voraus fest, wie sich die Miete in den nächsten Jahren entwickelt: ab Mietbeginn 525 €, ein Jahr später 550 €, wieder ein Jahr später 575 € und so weiter. Jede Stufe heißt Mietstaffel. Weil die Beträge vereinbart sind, schuldest du die neue Miete ab dem genannten Datum; eine Erklärung des Vermieters verlangt § 557a BGB dafür nicht. Darin liegt der Unterschied zur Indexmiete, bei der jede Änderung in Textform geltend gemacht werden muss: eine Erhöhung vom Vermieter, eine Senkung bei gefallenem Index vom Mieter (§ 557b Abs. 3 BGB).

Eine Staffel lässt sich zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbaren oder später, wenn beide Seiten zustimmen (§ 557 Abs. 1 und 2 BGB). Die Staffel betrifft nur die Miete selbst. Für die Betriebskosten gelten die üblichen Regeln weiter: Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB), unabhängig davon, in welcher Staffel du gerade bist. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Nebenkosten der Miete.

Für Wohnungen gelten diese Regeln:

Für Läden, Büros und andere Gewerberäume gilt § 557a BGB nicht (§ 578 BGB); dort binden weder der Mindestabstand von einem Jahr noch die Mietpreisbremse, die nur für Wohnraum gilt (§ 556d Abs. 1 BGB).

Was erlaubt ist und was im Vertrag stehen muss

Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Schriftlich heißt: eigenhändig unterschrieben, von beiden Seiten auf derselben Urkunde oder jeweils auf dem Exemplar für die andere Seite (§ 126 Abs. 1 und 2 BGB). Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger genügt nicht; elektronisch geht es nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur beider Seiten (§ 126a BGB). Fehlt die Form, ist die Staffelvereinbarung nichtig (§ 125 BGB); der Vermieter kann die Miete dann nur nach den allgemeinen Regeln erhöhen (§ 557 Abs. 3 BGB).

Jede Staffel braucht ein Datum und einen Betrag in Euro – entweder die neue Miete oder die Erhöhung (§ 557a Abs. 1 BGB). Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Wie viele Staffeln es gibt und wie lange die Staffelmiete läuft, schreibt das Gesetz nicht vor.

Die Vereinbarung kannst du als Anlage an einen Mietvertrag heften, etwa an den Mietvertrag zum Ausdrucken. Dort steht dann bei der Nettokaltmiete der Betrag der ersten Staffel.

Brauchst du weniger Staffeln, streich die überzähligen Zeilen durch.

Wie hoch die Staffeln sein dürfen

Auch die Kappungsgrenze greift nicht, denn sie gilt nur für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB, und die sind während der Staffelmiete ausgeschlossen. Begrenzt wird die Höhe auf zwei Wegen.

Mietpreisbremse für jede Staffel

Wo eine Landesverordnung die Mietpreisbremse eingeführt hat, gilt sie für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB) – vorausgesetzt, die Staffelmiete wurde erst vereinbart, als die Wohnung schon unter eine solche Verordnung fiel (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Jede Staffel darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; für die zweite und jede weitere Staffel zählt die Vergleichsmiete an dem Tag, an dem ihre erste Miete fällig wird, nicht die vom Mietbeginn. Ist eine frühere Staffel wirksam, bleibt deren Miete erhalten, selbst wenn die Vergleichsmiete später sinkt.

Auch die Ausnahmen gelten. Eine Staffel darf bis zur Höhe der Vormiete reichen; Minderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr des vorigen Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen dabei nicht mit (§ 556e Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf er den Betrag aufschlagen, den eine Modernisierungsmieterhöhung ergäbe; Ausgangspunkt ist dann die Vergleichsmiete, die ohne diese Modernisierung gälte (§ 556e Abs. 2 BGB). Für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gibt es keine Bremse (§ 556f BGB). Auf jede dieser Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er sie dem Mieter vor dessen Unterschrift unaufgefordert in Textform mitgeteilt hat (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB). Hat er die Auskunft ganz versäumt und holt sie nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme berufen; hat er nur die Textform verfehlt, ab dem Tag, an dem er sie in Textform nachholt.

Ist eine Staffel zu hoch, schuldet der Mieter nur den zulässigen Betrag (§ 556g Abs. 1 BGB). Zu viel Gezahltes bekommt er aber nur zurück, wenn er den Verstoß in Textform rügt; hat der Vermieter eine Ausnahme mitgeteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Rügt er später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder erst, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist, gibt es nur die Miete zurück, die nach der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 und 4 BGB). Nach dem Wortlaut zählen die 30 Monate ab Beginn des Mietverhältnisses, nicht ab Beginn der Staffel. Eine Staffel, die später einsetzt, prüfst und rügst du deshalb am besten gleich zu ihrem Beginn.

Mietpreisüberhöhung

Überall gilt außerdem das Wirtschaftsstrafgesetz: Fordert der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnungen mehr als 20 % über der üblichen Miete, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet werden kann (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Ausgenommen ist eine Miete, die der Vermieter braucht, um seine laufenden Aufwendungen zu decken, solange sie nicht in auffälligem Missverhältnis zu seiner Leistung steht. In Berlin verfolgen solche Fälle die Bezirksämter.

Beispiel: eine Staffelmiete über fünf Jahre

Eine 60-m²-Wohnung in Berlin wird mit einer Staffelmiete über fünf Jahre vermietet, jedes Jahr 25 € mehr. Die Nettokaltmiete beträgt:

Angenommen, der Mietspiegel ergibt bei Mietbeginn eine Vergleichsmiete von 8,00 € je Quadratmeter, für die Wohnung also 480 €. Dann darf die erste Staffel höchstens 528 € betragen, 525 € sind zulässig. Die zweite Staffel mit 550 € ist nur wirksam, wenn die Vergleichsmiete bis zu ihrem Beginn auf mindestens 500 € gestiegen ist. Bleibt sie bei 480 €, schuldet der Mieter im zweiten Jahr 528 €.

Was die Staffeln über die ganze Laufzeit kosten, ergibt eine einfache Rechnung:

Mit gleichbleibenden 525 € wären es 31.500 € gewesen; die Staffeln kosten in fünf Jahren also 3.000 € mehr. Über fünf Jahre ist die Miete um 100 € gestiegen, das sind rund 19 %. Der Rechner nimmt wie das Beispiel an, dass jede Staffel ein Jahr gilt und die Miete jedes Jahr um denselben Betrag steigt.

Mieterhöhung während und nach der Staffel

Während eine Staffelmiete läuft, kann der Vermieter die Miete weder auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben noch Modernisierungskosten nach § 559 BGB umlegen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Saniert er das Bad oder dämmt die Fassade, bleibt es bei den vereinbarten Staffeln. Möglich bleiben die Anpassung der Betriebskosten und eine Erhöhung, der du freiwillig zustimmst (§ 557 Abs. 1 BGB) – verpflichtet bist du dazu nicht.

Eine Lücke hat der Ausschluss bei neuen Heizungen: Die Mieterhöhung nach dem Einbau einer Heizung, die die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse erfüllt (§ 559e BGB), nennt er nicht. Das Bundesjustizministerium hält sie deshalb auch während einer Staffelmiete für möglich. Sie darf die Miete um höchstens 0,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Vergisst der Vermieter, die höhere Staffel einzuziehen, schuldest du sie trotzdem. Er kann den Unterschied nachfordern, bis der Anspruch verjährt: nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig war (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB).

Nach der letzten Staffel bleibt die zuletzt vereinbarte Miete stehen; die Staffelmiete verlängert sich nicht von selbst. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, und die neue Miete gilt frühestens, wenn die alte 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Nach dem Wortlaut zählt auch die letzte Staffel dabei als Erhöhung, denn § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB nimmt nur Erhöhungen nach Modernisierung und bei den Betriebskosten aus. Wie viel er dann verlangen darf und welche Kappungsgrenze in Berlin gilt, steht im Ratgeber Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete.

Kündigung und Kündigungsverzicht

Eine Staffelmiete bindet dich nicht automatisch für ihre ganze Laufzeit. Steht im Vertrag kein Kündigungsverzicht, kündigst du wie bei jedem unbefristeten Mietvertrag: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wie du das Datum berechnest, steht im Ratgeber zur Kündigungsfrist der Wohnung.

Mit der Staffelmiete kann ein Kündigungsverzicht verbunden werden. Er darf das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausschließen; gekündigt werden kann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums (§ 557a Abs. 3 BGB). Im Formularvertrag darf der Verzicht auch nur den Mieter binden, wenn er zusammen mit einer zulässigen Staffelmiete vereinbart ist und nicht länger als vier Jahre dauert (BGH, Urteil vom 23. November 2005, VIII ZR 154/04).

Die vier Jahre zählen ab der Unterschrift, nicht ab dem Einzug. Ein Beispiel: Du unterschreibst den Staffelmietvertrag am 15. März und übernimmst die Wohnung am 1. April.

So hat es der Bundesgerichtshof für einen Berliner Vertrag entschieden: Unterschrieben am 6. September, Mietbeginn am 1. Oktober, Kündigung „erstmals zum 30. September“ vier Jahre später. Der Verzicht war insgesamt unwirksam, gekürzt wurde er nicht, und die Kündigung des Mieters beendete den Vertrag schon nach einem Jahr (Urteil vom 3. Mai 2006, VIII ZR 243/05).

Staffelmiete, Indexmiete oder Vergleichsmiete

Ob eine Staffelmiete gut oder schlecht ist, hängt davon ab, womit du sie vergleichst. Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung erhöht der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete und nach Modernisierungen.

Die Angaben zur Indexmiete stehen in § 557b BGB, die zur Vergleichsmiete in § 558 BGB und zur Modernisierungsumlage in § 559 und § 559e BGB.

Für Mieter spricht für die Staffelmiete die Planbarkeit: Du weißt heute, was du in den nächsten Jahren zahlst, und eine Modernisierung verteuert die Miete nicht, abgesehen von einer neuen förderfähigen Heizung. Dagegen spricht, dass die Staffeln schneller steigen können als die Mieten in der Umgebung, und ein Kündigungsverzicht bindet bis zu vier Jahre. Rechne vor der Unterschrift die Summe aus und prüf, ob du die letzte Staffel noch zahlen kannst. Für Vermieter bringt die Staffel feste Einnahmen ohne Erhöhungsverfahren; dafür kann er während der Laufzeit nicht auf steigende Vergleichsmieten reagieren und Modernisierungskosten nur bei einer neuen förderfähigen Heizung umlegen.