Sonderkündigungsrecht: Wann du als Mieter früher aus dem Vertrag kommst

Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB), kannst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang seines Schreibens außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gezählt wird ab dem Ende dieser Frist, nicht ab deiner Kündigung (Begründung des Gesetzes, Bundestagsdrucksache 14/4553): Das Mietverhältnis endet zwei Monate nach Fristende, gleich ob du sofort oder am letzten Tag kündigst. Nennt der Vermieter für die Erhöhung einen späteren Termin, kannst du bis zum Tag davor kündigen, und das Mietverhältnis endet zwei Monate danach: Verlangt ein Schreiben vom Januar die neue Miete erst ab 1. August, kündigst du bis 31. Juli zum 30. September (BGH, Urteil vom 25. September 2013, VIII ZR 280/12). Kündigst du, tritt die Mieterhöhung nicht ein (Satz 2): Bis zum letzten Tag zahlst du die alte Miete. Dieses Recht kann dir kein Vertrag nehmen (Abs. 2), es greift also auch bei einem Kündigungsverzicht oder einem befristeten Vertrag. Ob das Erhöhungsschreiben wirksam ist, spielt nach derselben Begründung keine Rolle.

Nicht jede höhere Miete löst es aus. Eine Staffel, die laut Vertrag fällig wird, eine Anpassung der Indexmiete oder höhere Vorauszahlungen für Betriebskosten geben dir kein Sonderkündigungsrecht, denn § 561 nennt nur Erhöhungen nach § 558 und § 559. Prüfe vor jeder Kündigung, ob die Erhöhung überhaupt berechtigt ist: Ist sie es nicht, musst du ihr nicht zustimmen und kannst bleiben. Wie das geht, steht im Ratgeber zur Mieterhöhung nach Vergleichsmiete.

Kündigungsfrist bei Mieterhöhung an einem Beispiel

Am 14. Oktober 2026 liegt das Erhöhungsschreiben im Briefkasten, die neue Miete soll ab 1. Januar gelten. Deine Kündigung muss bis zum 31. Dezember beim Vermieter sein; einen dritten Werktag wie bei der normalen Kündigung gibt es hier nicht.

Bis zum 28. Februar zahlst du die alte Miete, auch im Januar und Februar, obwohl die Erhöhung schon ab 1. Januar gelten sollte. Im Rechner unter dem Beispiel setzt du dein Zugangsdatum und den Termin ein, ab dem die neue Miete laut Schreiben gelten soll; dort kannst du auch die Modernisierungsankündigung wählen, für die eine kürzere Frist gilt. Notiere den Tag, an dem das Schreiben ankommt, und heb Umschlag oder E-Mail auf, denn ab ihm laufen die Fristen.

Die Sonderkündigung bringt dir nicht den frühesten Auszug, sondern Zeit zur alten Miete. Kündigst du am 14. Oktober normal, ist der dritte Werktag verpasst, und der Vertrag endet am 31. Januar; ist die Erhöhung berechtigt, kann der Vermieter sie für den Januar einklagen. Mit der Sonderkündigung endet er erst am 28. Februar, dafür bleibt es bis dahin bei der alten Miete. Hast du schon eine Wohnung ab Februar, zahlst du mit der normalen Kündigung einen Monat weniger Miete; brauchst du die Zeit bis Ende Februar, ist die Sonderkündigung günstiger.

So kündigst du wirksam

Steht ihr zu zweit im Mietvertrag, unterschreibt ihr beide, denn das Mietverhältnis endet grundsätzlich nur durch eine gemeinsame Kündigung (BGH, Urteil vom 16. März 2005, VIII ZR 14/04). Wirksam wird sie erst, wenn sie beim Vermieter ankommt (§ 130 Abs. 1 BGB). Den Zugang belegst du am besten mit einem Boten, der die Kündigung liest, selbst einwirft und danach festhält, was er wann wo eingeworfen hat, oder du lässt dir den Empfang mit Datum quittieren. Ein Einwurf-Einschreiben ist kein sicherer Zugangsnachweis: Im Fall des Bundesarbeitsgerichts unterschrieb der Zusteller der Deutschen Post schon vor dem Einwurf auf seinem Scanner, und für dieses Scanverfahren hat das Gericht den Anscheinsbeweis verneint (Urteil vom 7. Mai 2026, 2 AZR 184/25). Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, tritt nach § 193 BGB der nächste Werktag an seine Stelle; sicherer ist es, die Kündigung schon am Werktag davor zuzustellen.

Gründe für ein Sonderkündigungsrecht im Überblick

Für die meisten Sonderkündigungen gilt die gesetzliche Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Für dich als Mieter ist das dieselbe Frist wie bei der normalen Kündigung (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Wert eines Sonderkündigungsrechts liegt deshalb darin, dass es auch dann greift, wenn die normale Kündigung ausgeschlossen ist, etwa durch einen Kündigungsverzicht. Selbst ein befristeter Vertrag endet vorzeitig, wenn er in einem gesetzlich zugelassenen Fall außerordentlich gekündigt wird (§ 542 Abs. 2 BGB).

Selten ist der Fall der langen Laufzeit: Ein Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre geschlossen wurde, lässt sich nach Ablauf von 30 Jahren ab Übergabe der Wohnung mit der gesetzlichen Frist kündigen, nicht aber ein Vertrag auf Lebenszeit (§ 544 BGB).

Daneben gibt es die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, etwa wenn der Vermieter dir die Wohnung nicht überlässt oder wieder entzieht (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wenn das Wohnen dort deine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB). Die fristlose Kündigung ist kein Sonderkündigungsrecht mit Frist, sondern beendet den Vertrag sofort; wann sie trägt, erklärt der Ratgeber zur fristlosen Kündigung der Wohnung.

Sonderkündigung bei Modernisierung

Schon die Ankündigung einer Modernisierung gibt dir ein Sonderkündigungsrecht, du musst die Bauarbeiten nicht abwarten. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats ankommen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, und beendet den Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung, gleich wann innerhalb der Frist du kündigst (§ 555e Abs. 1 BGB; Begründung in Bundestagsdrucksache 17/10485). Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer, der erwarteten Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 BGB). Für Kleinigkeiten, die die Wohnung kaum berühren und die Miete nur unerheblich erhöhen, gilt das alles nicht (§ 555c Abs. 4, § 555e Abs. 2 BGB).

Ein Beispiel: Die Ankündigung geht dir am 10. März zu.

Willst du bleiben, die Maßnahme oder die spätere Mieterhöhung aber als Härte geltend machen, gilt dieselbe Frist: Die Gründe teilst du dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mit (§ 555d Abs. 3 BGB). Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung die Angaben aus § 555c enthält; warst du ohne eigenes Verschulden verhindert, teilst du die Gründe und den Grund der Verspätung unverzüglich in Textform mit (Abs. 3 Satz 2, Abs. 4). Hat er dich in der Ankündigung nicht auf diese Form und Frist hingewiesen, bist du an beides nicht gebunden; Härtegründe gegen die spätere Mieterhöhung musst du in beiden Fällen aber spätestens bis zum Baubeginn mitteilen (Abs. 4 und 5). Liegt die Mieterhöhung am Ende um mehr als 10 % über der angekündigten, gelten diese Fristen für den Härteeinwand gegen sie nicht (§ 559 Abs. 5 BGB). Kommt nach den Bauarbeiten die Mieterhöhung nach § 559, hast du nach § 561 noch einmal ein Sonderkündigungsrecht.

Untervermietung verweigert

Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du die Wohnung keinem Dritten überlassen. Verweigert er die Erlaubnis, kannst du außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt auch, wenn der Untermieter die Wohnung allein nutzen soll. Der Bundesgerichtshof hat das Kündigungsrecht dem Grunde nach in einem Fall anerkannt, in dem Mieter eines Hauses für drei Jahre auf die Kündigung verzichtet hatten und eine Untervermietung an die Eltern erbaten. Zurückverwiesen hat er den Fall, weil offen war, ob die Eltern überhaupt einziehen wollten: Weißt du, dass der benannte Untermieter gar nicht einziehen will, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich (Urteil vom 11. November 2009, VIII ZR 294/08).

Frag deshalb schriftlich nach der Erlaubnis für eine bestimmte Person mit Namen, Beruf und geplantem Zeitraum, und heb Anfrage und Antwort auf. Lehnt der Vermieter ab, obwohl in dieser Person kein wichtiger Grund liegt, kündigst du spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten.

Tod des Mieters oder Mitmieters

Stirbt ein Mieter, endet der Vertrag nicht automatisch. Wer dann was erklären muss, hängt davon ab, wie du zum Verstorbenen und zum Vertrag stehst:

Die Monatsfrist ist kurz, gerade für Erben, die weit weg wohnen. Kündige deshalb früh und schriftlich, auch wenn die Wohnung noch nicht geräumt ist; bis zum Mietende bleibt Zeit dafür.

Kein Sonderkündigungsrecht: Verkauf, Umwandlung, Jobwechsel, Trennung

Verkauf der Wohnung

Wenn § 566 Abs. 2 BGB davon spricht, dass du „zum ersten Termin“ kündigst, ist damit die normale Kündigung gemeint; sie entscheidet nur, ob der alte Vermieter weiter wie ein Bürge für Pflichten des Käufers haftet. Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung, allerdings nur für die andere Seite: Der Ersteher darf mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), und bei Wohnraum nur mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1, § 573 BGB); ohne ein solches nur, wenn er selbst im Haus wohnt und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat (§ 573a BGB).

Umwandlung in Eigentumswohnungen

Auch die Aufteilung deines Hauses in Eigentumswohnungen gibt dir kein Sonderkündigungsrecht, aber Schutz, wenn sie erst nach deinem Einzug geschieht. Wird deine Wohnung danach zum ersten Mal an einen Dritten verkauft, hast du ein Vorkaufsrecht, außer der Vermieter verkauft an einen Familienangehörigen oder ein Mitglied seines Haushalts; der Verkäufer muss dich darüber unterrichten, ausüben musst du es schriftlich (§ 577 BGB). Bei späteren Verkäufen hast du kein Vorkaufsrecht mehr (BGH, Urteil vom 22. Juni 2007, V ZR 269/06). Auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung kann sich ein Käufer erst drei Jahre nach dem ersten Verkauf berufen, gerechnet ab der Eintragung des ersten Käufers im Grundbuch; in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). Ein Weiterverkauf startet die Frist nicht neu.

Jobwechsel, Trennung, Pflegeheim

Ein neuer Job in einer anderen Stadt, eine Trennung, eine Krankheit oder der Umzug ins Pflegeheim sind für das Mietrecht persönliche Gründe und geben dir kein Sonderkündigungsrecht. Du kündigst normal: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine längere Frist für dich als Mieter wäre unwirksam (Abs. 4). Wie du den Termin berechnest, erklärt der Ratgeber zur Kündigungsfrist der Wohnung.

Bei einer Trennung müsst ihr gemeinsam kündigen, wenn ihr beide im Vertrag steht. Wer auszieht, hat nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der andere an dieser Kündigung mitwirkt, sofern dessen berechtigte Interessen nicht entgegenstehen; wer bleiben will, kann mit dem Vermieter vereinbaren, den Vertrag allein fortzusetzen (Urteil vom 16. März 2005, VIII ZR 14/04).

Mietvertrag vorzeitig beenden ohne Sonderkündigungsrecht

Lange festgebunden bist du nur, wenn die normale Kündigung ausgeschlossen ist. Ein Kündigungsverzicht im Formularvertrag ist unwirksam, wenn er dich länger als vier Jahre ab Vertragsschluss bindet (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10). Bei einer Staffelmiete darf dein Kündigungsrecht höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen sein (§ 557a Abs. 3 BGB). Einen Zeitmietvertrag darf der Vermieter nur mit einem Grund wie späterem Eigenbedarf schließen, den er dir bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt; sonst gilt er als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB).

Sitzt du in einem solchen Vertrag fest, bleiben drei Wege. Du kannst mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen. Du kannst ihm einen Nachmieter vorschlagen, hast darauf aber nur ausnahmsweise einen Anspruch: Den Nachmieter musst du selbst suchen und dem Vermieter alle Angaben zu dessen Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit geben (BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015, VIII ZR 247/14). Und du kannst um Erlaubnis zur Untervermietung bitten – lehnt der Vermieter ab, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, hast du das Sonderkündigungsrecht aus § 540.

Wer nur aus der Wohnung auszieht, zahlt weiter: Die Miete bleibt fällig, auch wenn du die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr nutzt (§ 537 Abs. 1 BGB). Für Verträge außerhalb der Miete gelten beim Umzug eigene Regeln, für Internet ebenso wie für Strom.