Nebenkosten Miete: was du zahlst, was üblich ist und wie du prüfst

Was zu den Nebenkosten gehört

Von sich aus trägt der Vermieter die Lasten der Wohnung selbst (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Auf dich umlegen darf er nur Betriebskosten, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen; welche das sind, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in 17 Nummern auf. Im Mietvertrag genügt der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; eine Liste muss nicht beiliegen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15). Für die „sonstigen Betriebskosten“ nach Nummer 17 reicht das nicht: Der Vermieter darf sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt, etwa die Dachrinnenreinigung (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03, ein Berliner Fall).

Nicht umlegen darf der Vermieter Verwaltungskosten und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also alles, was er zahlt, um Schäden durch Abnutzung, Alter und Witterung zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Reparatur des Aufzugs zahlt er deshalb selbst, die Pflege, die regelmäßige Prüfung und den Betriebsstrom darf er umlegen. Auch die Miete für Rauchwarnmelder gehört nicht in die Abrechnung; sie steht dem Kauf der Melder gleich (BGH, Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20).

Steht in deiner Abrechnung ein Posten, den die Übersicht als nicht umlagefähig zeigt, etwa eine „Verwaltungspauschale“ oder die „Reparatur Haustür“, widersprich ihm mit Hinweis auf § 1 Abs. 2 BetrKV und zahle eine Nachforderung nur ohne diesen Betrag.

Kabelanschluss und Glasfaser

Kabelfernsehen buchst du seitdem selbst; wie das geht, steht im Ratgeber Fernsehen in der neuen Wohnung. Neu umlegbar ist das Bereitstellungsentgelt für einen Glasfaseranschluss im Haus, wenn du deinen Anbieter frei wählen kannst: höchstens 60 € im Jahr, insgesamt höchstens 540 € je Wohnung, in der Regel für höchstens fünf Jahre, ausnahmsweise neun (§ 72 Abs. 2 TKG). Du trägst es nur, wenn der Ausbau wirtschaftlich umgesetzt wurde (§ 556 Abs. 3a BGB).

Was Nebenkosten im Durchschnitt kosten

Den bundesweiten Vergleichswert liefert der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Der aktuelle vom Dezember 2025 beruht auf tausenden Abrechnungen für das Jahr 2024 mit rund 12,4 Millionen m² Mietwohnfläche. Im Durchschnitt zahlten Mieter 2,67 € je m² und Monat; fallen alle denkbaren Posten an, können es bis zu 3,68 € sein. Für 100 m² sind das im Schnitt 267 € im Monat oder 3.204 € im Jahr. Die einzelnen Posten je m² und Monat:

Dazu kommen Müllbeseitigung mit 0,16 €, Gartenpflege mit 0,15 €, Beleuchtung mit 0,06 €, Straßenreinigung und Schornsteinreinigung mit je 0,04 € und sonstige Kosten mit 0,07 €. Antenne und Kabel stehen noch mit 0,07 € in der Statistik; bis Ende Juni 2024 durften die Gebühren dafür umgelegt werden. Bei der Heizung entscheiden vor allem der energetische Zustand des Hauses und der Preis von Gas, Öl oder Fernwärme, darum die große Spanne. Verbindlich ist keiner dieser Werte: Liegt ein Posten deutlich darüber, ist das ein Anlass, in der Abrechnung genauer nachzusehen, kein Beweis für einen Fehler.

Als Eigentümer zahlst du dieselben Posten ohne Umweg über einen Vermieter: in einem eigenen Haus direkt an Gemeinde, Versicherer und Versorger, in einer Eigentümergemeinschaft über das Hausgeld. Das Hausgeld enthält zusätzlich Kosten, die Mieter nie tragen, vor allem die Verwaltung und die Erhaltungsrücklage für spätere Reparaturen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 und § 28 Abs. 1 WEG). Vermietest du, darfst du davon nur die Betriebskosten weitergeben. Der Betriebskostenspiegel beruht auf Mietwohnungen; für ein eigenes Haus rechnest du besser mit deinen Bescheiden und Rechnungen.

Nebenkosten berechnen: dein Vergleichswert

Für eine bestimmte Wohnung bringt der Durchschnitt allein wenig, denn nicht jedes Haus hat Aufzug, Hauswart oder Garten. Genauer wird es, wenn du zu den Grundposten nur die Posten addierst, die es in deinem Haus gibt, und die Summe mit der Wohnfläche malnimmst. Beispiel: 100 m² in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung, Schornsteinfeger, Hauswart, Reinigungsfirma, Garten und vereinbarten sonstigen Betriebskosten, aber ohne Aufzug, gerechnet mit den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels:

Der Vergleichswert liegt über dem Durchschnitt von 267 €, weil er Hauswart, Hausreinigung und Garten voll ansetzt; im Durchschnitt aller Wohnungen stecken auch Häuser, in denen solche Posten fehlen. Liegt deine monatliche Vorauszahlung deutlich unter dem Wert, den der Rechner für dein Haus ausgibt, lege Geld für eine Nachzahlung zurück. Liegt sie deutlich darüber und bringt die nächste Abrechnung ein Guthaben, kannst du die Vorauszahlung danach in Textform senken (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine Prognose ist das nicht: Was du am Ende schuldest, zeigt nur die Abrechnung mit den echten Kosten deines Hauses.

Vorauszahlung oder Pauschale

Wie du die Nebenkosten zahlst, legt der Mietvertrag fest: als Vorauszahlung, über die abgerechnet wird, oder als Pauschale (§ 556 Abs. 2 BGB). Steht im Mietvertrag gar nicht, dass du Betriebskosten trägst, stecken sie in der Miete. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Die beiden Wege unterscheiden sich so:

Die Regeln zur Anpassung stehen in § 560 Abs. 1, 3 und 4 BGB, der Vorrang der Heizkostenverordnung in § 2 HeizkostenV. Passt der Vermieter die Vorauszahlung an, ist die letzte Abrechnung die Grundlage. Er darf absehbare Kostensteigerungen einrechnen, etwa einen schon angekündigten höheren Gaspreis, aber keinen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 %. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Berliner Fall entschieden (Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10). Umgekehrt darfst du nach einem großen Guthaben eine niedrigere Vorauszahlung erklären.

Heizkosten: Verbrauch, CO2-Kosten, Kürzungsrecht

Heizung und Warmwasser sind meist der größte Posten und folgen eigenen Regeln. Von den Kosten der Zentralheizung werden mindestens 50 und höchstens 70 % nach deinem gemessenen Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV); einen höheren Verbrauchsanteil darf der Mietvertrag vorsehen (§ 10 HeizkostenV). Genau 70 % sind Pflicht, wenn das Haus mit Öl oder Gas beheizt wird, das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erreicht und seine frei liegenden Heizungsrohre überwiegend gedämmt sind. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch ab, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen. Um 3 % kürzen darfst du, wenn er trotz Pflicht keine fernablesbaren Zähler eingebaut hat oder dir die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht schickt (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Seit 1. Januar 2023 teilen sich Mieter und Vermieter außerdem die CO2-Kosten fürs Heizen mit Brennstoffen wie Gas und Öl nach einem Stufenmodell. Je mehr CO2 das Gebäude je m² ausstößt, desto mehr trägt der Vermieter: unter 12 kg im Jahr nichts, ab 52 kg 95 % (§ 5 und Anlage CO2KostAufG). Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder seiner Heizung entgegen, etwa der Denkmalschutz, ein Milieuschutzgebiet oder ein Anschlusszwang an die Fernwärme, halbiert sich sein Anteil; stehen sie beidem entgegen, wird gar nicht aufgeteilt. Darauf berufen kann er sich nur, wenn er dir die Umstände nachweist (§ 9 CO2KostAufG). Die Heizkostenabrechnung muss deinen Anteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnung ausweisen. Fehlt das, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 3 und 4 CO2KostAufG). Heizt du mit eigener Gastherme und eigenem Vertrag, holst du den Anteil des Vermieters selbst zurück: innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung deines Versorgers, in Textform (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG).

Für neue Gas- und Ölheizungen gilt künftig eine eigene Teilung: Baut der Vermieter nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung in ein bestehendes Haus ein, trägt er ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und bei Gas der Netzentgelte, ab 2029 auch die Hälfte der Kosten für den vorgeschriebenen Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff, soweit er höchstens 30 % des verbrauchten Brennstoffs ausmacht (§ 5a CO2KostAufG, § 43 Abs. 1 GModG). Fällt die alte Heizung irreparabel aus, gelten Übergangsfristen (§ 5a Abs. 4). In Härtefällen bei Vermietern mit höchstens sechs Wohnungen bleibt es beim Stufenmodell; darüber muss der Vermieter dich in Textform informieren (§ 5d CO2KostAufG).

Die Abrechnung prüfen

Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Abrechnungsjahr 2025 also bis 31. Dezember 2026, wenn es dem Kalenderjahr entspricht. Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Fällig wird eine Nachzahlung erst mit Zugang einer nachprüfbaren Abrechnung (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Ziehst du mitten im Jahr aus, gelten Besonderheiten; sie stehen im Ratgeber Nebenkostenabrechnung bei Auszug mitten im Jahr.

Nachvollziehbar wird eine Abrechnung durch vier Angaben, die der Bundesgerichtshof als Mindestangaben beschreibt: die Gesamtkosten jedes Postens, den Verteilerschlüssel und, wo nötig, seine Erläuterung, die Berechnung deines Anteils und den Abzug deiner Vorauszahlungen. Fehler bei den Vorauszahlungen machen sie allerdings nicht formell unwirksam, sondern nur inhaltlich falsch (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 93/15). Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt, Kosten mit gemessenem Verbrauch nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB); bei einer vermieteten Eigentumswohnung dagegen nach dem Schlüssel, mit dem die Eigentümer untereinander abrechnen, ohne abweichenden Beschluss also nach Miteigentumsanteilen, außer er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB, § 16 Abs. 2 WEG). Außerdem muss der Vermieter wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Auf Verlangen muss er dir die Belege zeigen, er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Schreib deshalb gleich nach Zugang auf, welche Posten du prüfen willst, und fordere die Belege an.

Nebenkosten von der Steuer absetzen

Einen Teil der Nebenkosten bekommst du über die Einkommensteuer zurück. Für haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Reinigung des Treppenhauses, die Gartenpflege oder den Hausmeister ermäßigt sich deine Steuer um 20 % der Arbeitskosten, höchstens um 4.000 € im Jahr. Für Handwerkerleistungen, etwa die Arbeit des Schornsteinfegers, sind es 20 %, höchstens 1.200 € (§ 35a Abs. 2 und 3 EStG). Das gilt auch für Mieter: Dein Anteil an den unbar bezahlten Rechnungen muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters belegt sein (BMF-Schreiben zu § 35a EStG, Rdnr. 27). Begünstigt sind nur Arbeitskosten, kein Material, und nichts, was du schon als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzt (§ 35a Abs. 5 Satz 1 und 2 EStG). Steht der Anteil nicht in der Abrechnung, bitte den Vermieter um die Bescheinigung; die Finanzverwaltung hat dafür ein Muster. Welche Regeln für die Nebenkosten im Mietvertrag gelten, zeigt der Ratgeber Mietvertrag zum Ausdrucken.